国内的REITs在去年扩容了13支，相对来说认购市场还是非常火热的，全部都是在第一天就募集结束了，根本没有第二天的机会。所以看到刚刚翻年，新的REIT又提上日程了。
$京东仓储(SH508098)$ ，1月5日开始募集，2月8日上市，正好五周的时间，听着名头，就是一个非常火热的REIT，即是京东，又是物流，不得不让人联想到21年上市的京东物流。就募集来说，公众配售比例为 0.46397260%，也就是1万元参与配比13支。说实话也有些少，感觉越来越没有参与REITs打新的动力了。
那就来简单聊一下这个REIT，是干嘛的。
首先这个项目其实就是京东的![[滴汗]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_13_coldsweat.png?v=1 "[滴汗]"){kind=small}
，可以看到目前的项目承租方都是$京东物流(02618)$ （旗下子公司）。
说白了就是把自己家的物流仓库拿出来融了个资。京东物流一直都是自建库，加上2021年的大幅亏损，虽然京东并不缺钱，但是如果能把自己的物流库也能证券化，那么对于京东来说这个诱惑还是非常大的，这样就相当于让投资者来投钱为京东物流来建设仓储库了，搞得好，大家一起分钱，搞不好，大家一起来担。
可以看到，三个项目原决算总投资为11.85亿元，但是资产估值为15.65亿元，而上市的基金总净值就变成了17.57亿元。目前京东物流自己持有基金份额1.7亿份，也就是对外发售了3.3亿份，总募集金额为11.5692亿元，和决算总投资相差无几呢。看完这些数据，我不得不想收回上面一段的最后半句话了。
我们再来看看这个reit如何
虽然京东物流的营收一直都保持高增长（2021年营收增速42%），但是目前这三个项目的营收并没有得到相应的增长（重庆和武汉合计2021年营收增速为负，廊坊项目2020年4月才开始运营），所以感觉京东物流的营收增长并不能很好地带来已经建成的这些物流园的营收增长。
所以从市场来看，未来收入增加，好像不太能和京东物流的增速来画等号。笨鸟只能大胆猜测，京东物流的增速会带来更多的自建库，但是自建库本身建成后的运营相对来说比较稳定。比较稳定也就是相比来说没有什么增速了。那么未来这个基金增速只能来自两个方面：一个是仓库的扩建，这个还是比较有可能的，另一个就是涨价，就是不知道这个对自己人涨价的可行性有多少。
所以这里预测的年化现金分配率，基本未来也就是差不多这样了。虽然不高，但是应该是有一定的保障的，如果没有什么较大的变化，估计也就是在4.2%左右了。好处是这是一个产权型项目，距离到期还有46年，现在收益应该比银行理财高一点。
对比一下其他仓储REITs，上市表现如何？
$中金普洛斯REIT(SH508056)$ 和红土创新盐田港REIT是2021年上市的第一批REITs之一，普洛斯REIT上市至今价格为5.165元，分红0.18984元，累计收益率37.66%；盐田港REIT上市至今价格为3.118元，分红0.0575元，累计收益为38%。如果纯对比这个REIT的收益，那么京东仓储REIT第一天上市大概率会涨停。
但是从如果做一些细致对比，发现早前的两个REITs的预计现金分配率会比京东仓储的要高，而且实际情况要比预测的更加好一些，2022年的四季报显示可供分配金额要比预测要高出，普洛斯的高出5.26%。盐田港的高出7.26%。
但是前两个REITs的到期时间短一些，所以单纯从未来的派息来说，可能有差不多，普洛斯和盐田港的市场化程度较高，有较好的议价空间，但是京东仓储都是京东物流在租用，不太好说未来的提升空间，但是好处是租给自己人，未来不愁租，所以高下并不好判断。
以上就是笨鸟关于京东仓储(SH:508098)的简单看法，以上分享仅代表个人观点，不构成任何投资建议或者意见！
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