因和他聊起英国房产，又起了兴趣去翻那本《challenge of the housing market》。编起来是书，它更近于论文集。其涵盖了除南美、非洲外许多国家的房产市场，从泡沫、人口、信贷、政策、以及房市对经济之影响等多方面着手，颇有可读性。该书涵盖激光，我对北欧战后的那段社会分房历史、和以英德为例的对房产投资态度的分道扬镳，最感兴趣。
图一：各国住房自住率、保障房和出租比例。
上图中的住房拥有者权益分布的统计，都是出自2000年前后。虽有些老，但之后的变化不大。比如美国在07年的自有住房比例一度接近70%，但房产危机后又跌回到67%附近。类似的情况在泡沫严重的国家更明显，如希腊从80%跌到76%，爱尔兰从75%跌到70%。一般说来，若没有当地经济下滑、信贷紧缩，住房自拥有率就会基本维持。值得一提，数据下降快也是与该国的人口基数有关-小地方的样本小、数据自然更极端。比如内华达州（主拉斯维加斯）的住房自拥有率，2008年的65%到如今只有53%了。
在上图的数据中，比起中国90%的住房自拥有率，希腊、冰岛的数字就不另人惊异了。于是，德国的低房产自有率就令人驻目了。这个数字，41%，只是全国平均。在柏林和汉堡，该数字分别为16%和24%。这里有一段历史，知道比不知道有用。
图二：德国（黑线）、日本(蓝线)和OECD平均（虚线）房价指数，1970-2008。来源《OECD Economic Survey》
论文集中关于北欧福利社会起源一篇中说到，二战后废墟遍地，人民流离失所，促使社会主义盛行，主导了福利分房的进程（social housing）。根据90年代后的研究，当时的福利分房并没有达到预期的目的--住福利房的人的收入分布与非福利房住户的收入分布基本一致便足以说明。另一个当年所建福利房的特性是，他们的寿命多数只有30年。到得今日，如法国、英国的房产开发里，仍有20-30%的开发项目是福利用房开发。但这个数字其实仅仅能做到维持福利房总量不变，这是福利房寿命短的一大例证。说回来，因为这类房子的质量、配套设施差，发展到70年代，随着人民的收入提高，福利分房就逐渐失去了民意的绝对支持。之后，多数欧洲国家都经历了房产私有化，其中英国低价转让了几百万套福利房，以此还债。英国转让的方式称为right to buy,即低价卖给租户。而德国在私有化开始的时间较晚，进度较缓。其转让的对象也出现了更多的投资者，其中不乏来自英美日的企业。
以上的历史可能造成了英国的私有房产市场在70年代估值过低（因为有大量廉租房转变为可交易房产，或说供给暴增），而德国则反之。我们看图二，其中的虚线代表OECD国家的平均房价，这40年的涨幅约为150%，与同期的居民收入增加相差无几。而德国的房价，在同期下跌了17%（最近几年已强势反弹）。由于如今德国大城市的房价并不比伦敦低多少，倒推可知70年代的德国房价。若按照房价收入比计算，大约比如今贵了一倍多的。我估算当年其全国平均6倍，比日本70年代的8倍略低。德国房价在70年代到底贵成什么样，其具体原因是什么，我并没有找到资料。
要问起为什么德国没有走日本的路把泡沫延续下去，我的回答很简单：收入增速缓慢而已-德国人过去50年的人均实际年收入增长不到1%。这种速度的收入增长，无法形成房价上涨的预期。（对比各国的住房自有率和过去几十年该国房价的走势，我们很容易得到经验性的判断-房价涨的越快，住房自有率涨的也越快。这亦是自反性。）没有上涨的预期，租房者的数量自然大。当租房客成为社会的主体时，政策也就会偏向他们，形成了人们如今用来解释德国租房率高的各种政策性理由。以上，是我对德国租房传统成因的补充。论文集和其他资料给的解释中并没有提及房价预期这点，他们的观点主要有:
/1/德国人保守，银行对房贷的首付要求为20%-30%。而购房者因为风险厌恶而不太用贷款。
/2/政策保护租房者，比如房租3年内不能涨幅超过15%，比如房东要想搬回来住、还得出示证明并提前几月通知租房者。这里，我在读相关博客时看到有人回复说她在70年代的德国租房，房东对她做了很多今日看起来违法的事。我查了下，保护租房者权益的条文是在1971年提出，75年立法的。
/3/租房更便宜。以今天的房租回报率看，如果房屋的装修、保险、维护、税费都由房东来交，那么租房和买房相差无几。不过，以我们倒推出来的房价算，在过去的几十年里，租房很可能更划算。房东很可能同时是房产开发人，故其成本低于市价，也不太吃亏。
/4/德国房屋供给弹性大，开发商对供给不足反应很迅速。
上面的第四点，德国的优势在于市场力量扮演了主要角色。这不仅体现在个人开发商主导市场，也体现在充分宽裕的审批制度上。
说到审批，英国对此插足较多，目的是保证“可持续发展”和“劫富济贫”。保证可持续发展是个伟大而正确的方向，但是因为可持续发展涉及的因素太多（如绿化覆盖、人口密度、治安、经济发展预期等），而相关人员数量和能力不足，造成审批的速度太慢。这样，当房价上涨时，开发商只能坐望却无法破土，这一现象在伦敦尤其凸显。至于“劫富济贫”，说的是商品房的销售额中要有一部分用以补贴福利房的修建和维护。这本无可厚非，但因为这种补贴是同城补贴（乃至不跨区），就造成越是房价高的地方，补贴就越多，福利房就越多。所以，与其说它是劫富济贫，其真实作用更是促进中低端劳动力向大城市聚集，借此打造超级大都市。而超级大都市的房价，自然是容易起泡的。从某些层次，这助涨了英国房价的长期牛市（年均4%），形成了与德国迥异的房产租买习惯。