$华润置地(01109)$ $绿景中国地产(00095)$ $万科A(SZ000002)$
旧改房是深圳、东莞、广州等城市，所有具备旧改条件和可能的房屋总称，但具体是哪些？每种类别又有那些不同？买卖注意事项和买卖潜力如何？
我看各种文章，对旧改房、小产权房的分类依据很多，法律角度、产权角度、拆迁角度……都太专业。对普通人来说，不如追根溯源，讲讲历史，从房子是谁建的角度来分分类。
第一大类是农民建的，或者说原村民个人建的，绿景白石洲的农民房绝大多数就是这一类，不过万科现状入股了。其历史来源多种多样，最常见的就是原住民在原来自家宅基地基础上建的农民房，当然，当年管理并不严格，并非每一户只有一块地皮，我们实际操盘旧改中发现，原住民一栋楼是基本操作，通常都有好几栋。层数呢，通常在5层以上，最狠十七八层的也有。
深圳小产权房建设是在2010年后才逐渐收紧的。在此之前，尤其上世纪90年代至2008年期间，政府是正面鼓励建设农民房的。原因其实很简单，那时候整个深圳、东莞的产业都是劳动力密集型的，富士康、服装、鞋业等等，大量的农民工和劳动力流入深圳，推动了深圳的发展和腾飞。但要吸纳这庞大的人口，衣食住行要解决，其中最麻烦的就是住，工厂要招工，工人来了要有地方住，没地方住产业就留不住、不发展。所以，政府鼓励各个村委、原住民、工厂自己盖房子、盖宿舍，以快速解决居住问题。
但村民自己盖房又没钱，所以普遍的形式是村民出地，外地老板（通常是包工头等）出钱出力，盖出来的房子大家分成。所以，旧改实操中，我们碰到大量的农民房并不是原住民的，而是各种各样老板的，尤其潮汕、梅州、客家人等，因为早期很多农民房都是他们合作建设起来的。严格来说，他们算是第一批投资小产权房的，如果持有至今，绝对也是收益最大的。
除了合作建房，也有外地人、外来户，跟村里关系好的，尤其上世纪就落脚到深圳村里的，通过各种方法拿到了盖房指标，自己起了几栋农民房的。其实早期，也没那么复杂，只要村委或者村长同意，你村里找块空地建就完了，没人管。
第二类是企业建的，多多少少算一种房地产开发。深圳这种早年都是农村，快速城市化的地方，当时企业投资想拿块地，要么就是直接跟村里签了个30年、40年的租赁协议，以租代售。还有就是找政府见证或者一起参与，签一个三方协议，给予村里补偿，也给政府象征性点东西，表示土地被征收走，又直接给了企业，这种叫三方征地。这种拿地，当年主要都是用于盖厂房、搞生产，当然也有盖房子搞开发的。企业那到底，办办手续，盖别墅卖，还有更狠的，直接把地分割了，卖地。就算是拿地的，人家也可能多少盖了些宿舍，这些宿舍也可能后来散售给个人了，无证，买卖就一纸合同。
上图龙华某早年外卖地开发小区
外卖地、三方协议、三方征地上的小产权房，就这么回事。这种很多时候有房本，跟打游戏爆宝贝一样，这种地块上的房子，爆出红本、绿本、猪肝本的概率较大，尤其红本。
这些本本的由来，细讲起来特别复杂。总结下来，就是历史上政府开过一些政策窗口，通过补地价或者缴罚款或者补办程序能够获取相应的本本，后来窗口又关闭了，有些人抓住了这些政策和时间窗口，办成了，有了本本，有些人没钱或者没心思就没办成，就没有本本。同一个小区，有本、无本碰上拆迁，差异不是特别大，赔偿标准不会差啥。主要的差异还在于没有拆迁，有本可就不同了，有本的可以交易、可以贷款、可以融资啊。
这样的“类开发”的土地上盖的小区或者房子，现状通常不错，容积率不高，最大问题是没有地下停车场。这种地目前旧改还有个死结，就是它到底算是商品房一样的旧住宅区，还是算城中村？这种区别的关键在于城市更新路径，前者得政府主导、政府立项，后者就是一般得城中村旧改了，流程、难度天差地别的。目前碰到这种，通常就是不动，因为政府也没明确走哪种路径去更新，通常也就是一些开发商、前期方花些钱埋伏在那。
至于还有小产权房中，绿本、猪肝本更名问题，有说可以的，有说不可以的，可能各个区在各个时间段执行政策不一，但整体是越来越严格的。
第三类，其实也是非个人开发的，只不过主体比较特殊，就是村集体。比如村集体早年把村里的地，做了统一规划和开发，对外出售了。早期买卖就是买者和村里（开发商）签个合同，专卖就村里见证下，再签个合同，改个登记。但村集体还有一种盖的楼，比较特殊，首先它完全合法，其次买卖风险更大。这种就是村里的统建楼，实际上是村里的未建房户、或者指标，比如一户480之类的，找了一块地，政府批准你建设。最后政府也发证，但是整个小区就一本证，证上把所有这些户的名字都写上了作为所有人。
上图深圳沙井村委统建楼裕盛华庭
很奇怪吧？如果登记到村集体股份公司明下，那还可以整售过户。这个既不在个人，也不在公司，而是一堆人名字写在一个本上。所以理论上，你跟一个人签了合同，买了其中一套房，本上另外99户，任意一户都可以告你。类似100户共有这个小区，不分割产权。
这两种小区楼通常都比较高，用业内的术语，叫现状容积率过高，旧改的可能性不大，基本没有开发商去盯这块。所以买这种，基本就是冲着自住去的，也别博啥旧改了。
旧改确实复杂，无论企业还是个人投资起来都需要专业眼光和知识。一个旧改房分类，唠唠叨叨讲了这么多，才讲完大家通常认知的“农民房”“小产权房”之类，但是这业内还有什么“指标房”“回迁房”“回迁指标”“旧改房”之类，市场也在交易和买卖，并且很多人挣了钱。
我们在深圳头部房企，累计20多年旧改经验，天天做项目研判，看规划、搞测算、整报批，天天混在市场上，熟悉深圳各区旧改政策及项目。见了各种故事，一把辛酸一把泪。旧改很复杂很专业，你要是想买小产权，可以指个位置，我们给你出个专业报告：覆盖规划、现状容积、合法比例、拆迁难度、业内独家消息，告诉你能不能改、改的快不快、价值高不高。买旧改房、小产权房，有赚大钱的，我就认识很多专门倒腾这个的老板，小则几百平米，大则几千平米囤着。但也有钱投下去，房子买了，十年八年改不成的，有兴趣的买之前让我们看一看，至少告诉你改的可能性大不大、进度快不快，不要踩坑里。关注我们：怎么投资旧改房。
下次再聊聊其它旧改房，比如深圳也有老旧小区的旧改，红本商品房的旧改，还有飘在空中的回迁指标买卖。