一、
上周到南京出差，和一个前同事约饭，聊天时发现他也是地产“同路人”。
这个朋友的资产几乎全部重仓了房地产和物业，甚至用上了杠杆，有种走火入魔的感觉。
但是现实却非常骨感，他给我看了他的账户：
这是我头一回看到一个人炒股亏这么多钱，很震惊。但更令人震惊的是他对待这个现实的稳定：我并没有看出他对此有什么焦虑。
他说之前炒股买基金也都还可以，后来去年看到雪球有很多人讨论地产，就开始抄底了，越加越多，亏损也不断加大。这一年亏了近几年工作收入的钱。
“那你是怎么做到淡定看到这个亏损的呢？”
他笑着说：“首先，我出发的时候，就做了最坏打算。比如亏损吃掉了我三年收入，那也没什么不能接受的，人生有回撤本就是人生的一部分，不能只接受进步不接受回撤。
第二，这是浮亏，不是真亏。游戏还没结束，我可以不断加持，直到上涨。只要我自己不退出不割肉，就不是真亏，一切都还有希望和可能。
第三，我还是相信常识。这个行业有需求，需求会一直在。中国的城市化才进行了一半，未来还有空间。
第四，我对自己买的公司也研究的很深入。我确信他们是优质资产，而且我还做了分散，这又给我降低了一道风险。
我又问他：那你家里人知道这个情况吗？
他说家人不知道的，不能让他们知道，解释不清的，知道了只会带来干扰，给彼此的干扰。
我又追问：那一直坚持的最大动力是什么？
他说：是对上涨前景的期待，我觉得地产行业面临几乎史无前例的机会。一个是涨幅空间巨大，港股里一些地产和物业股保守预计有两三倍。第二是我认为这个涨幅，可能会以非常快的速度完成，就是一旦预期扭转，这种上涨会迅雷不及掩耳，而不像正常时期那样慢慢涨。我愿意和享受等待这样一个特殊牛市的到来。或者更准确说，我是享受认知被证明是正确又给我送钱的过程。
二、
我能感受到，他对这个行业的了解是自信的。他和我讲起对地产物业的估值逻辑时，非常有感染力。首先，物业是轻资产运营，即使之前的估值存在水分，但是也不至于跌到当前的水平。物业的盈利模式和地产完全不同，现在只是受地产牵连了。物业股的机会确定性非常高。第二，他认为地产里，头部民企、至今为止未出险民企、国央企现在都是买入好时机。这些企业经过这一轮洗礼大概率市场份额提升。
他的部分实盘持仓：
重仓股之一：
重仓股之二：
三、
其实现在地产是真的惨，已经有很多的股票价格比去年10月还要低，这个真是有些不可思议。
我们认为当前市场犯了一个非常严重的错误：难道去年16条和3支箭是空气吗？现在情况不比当时好吗？完全无视政策面和基本面的改善，是荒谬的，虽然这些政策确实落地性较差，效果没达到预期，但不是没效果。
1、高能级城市的复苏基础更为稳固；
2、尽管市场整体转冷，但民营房企的融资与拿地均出现改善，不过其销售尚未实质性回暖；
3、政策保交楼之下，竣工改善，新开工与施工继续转冷。
总体来看，“三支箭”支持房企融资，房企的信贷融资仍然较弱，特别是民营中小房企仍然十分困难；增信发债支持融资取得了积极成效，但是受益企业范围很有限；房企股权融资需要开辟绿色通道，加快审批，加快股权融资支持落地，增强行业及市场信心。
再看基本面，实际上也发生了一些优化。2023年国家统计局的数据显示，1-4月，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，商品住宅销售持续修复，销售面积同比降幅较1-3月缩小了1.4个百分点，销售额同比增幅较1-3月扩大了4.7个百分点。1-4月全国新建商品住宅销售额绝对规模仅低于2021年峰值水平。这表明今年以来住房支持政策的积极成效持续释放，居民住房消费信心改善，带动住房销售市场回暖。
4月，房地产开发景气指数为94.78，进入2023年以来已连续4个月扩大，市场信心逐渐有所恢复。
目前地产股市史无前例的困境，申万一级房地产指数今年以来下跌12%，在申万31个行业中排名倒数第三，目前2634点与2022年10月底持平，又回到了熟悉的位置。2015年历史高点以来回撤超60%。
目前市盈率仅0.81倍，处在近十年0.95%的分位点。
无论从哪方面来看，我们认为当下房地产行业迎来了史诗级般的机会，值得重点关注。
风险提示：
1、房地产行业当前处于景气度低迷期，负面消息多、资产价格波动大，请务必在充分知晓风险前提下关注相关内容。
2、本内容不构成任何投资建议，仅为信息分享。
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4、市场有风险，投资需谨慎。
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