上周大盘先扬后抑，各主要指数均录得一定跌幅，其中上证指数表现稍强下跌1.11%，深证成指下跌2.96%，创业板指下跌3.58%，沪指在周初突破平台直指3400点后于周中回落，周五跌幅近2%。恒生指数下跌1.78%，香港房地产指数下跌4.10%，恒生物业服务及管理指数大跌7.14%。
从行业板块表现来看，保险、能源、银行和耐用消费品与服装录得一定涨幅，其余行业大部分出现下跌，其中消费者服务、食品、媒体、软件与服务等跌幅居前。
当前申万一级房地产指数市净率0.80倍，处于近10年0.33百分位。
一、市场回顾
1、重点公司
近一周A股地产、港股地产、物业公司表现不尽人意。
2、重点债券
3、重点基金
4、中资美元债指数表现
上周美债利率维持上行，中资美元债整体回报率-0.36%，其中投资级和高收益回报率分别为0.02%和-2.94%，分行业来看，地产、金融、城投行业回报率分别为-4.02%、-0.65%和0.23%。
二、重要新闻解读
1、随着房地产税改革逐步推进，房地产投资属性将弱化，配置于房地产的居民财富将逐步挤出，促进居民财富配置中的基金、股票占比提升。
2、融创中国在复牌一周后，该司债务层面有重大进展。2023年4月20日晚，融创中国发布境外债务重组进展内部消息，其中披露截至本公告日期，占现有债务超过75%的持有人已递交加入重组支持协议的函件。同时，由于若干债权人需要更多时间完成加入重组支持协议的内部程序，应其要求与建议，将同意截止日期由2023年4月20日香港时间下午五时正，延长至5月4日香港时间下午五时正。海外债重组的积极推进是融创“复活”的重中之重。
3、据统计，截止到3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中83个城市下调了首套房贷利率下限，执行的下限与全国下限相比大概低10到40个基点;12个城市取消了首套房贷利率下限。满足放宽房贷利率下限城市的范围进一步缩小至5个城市。全国首套房贷利率理论下限4.1%，意味着从二、三季度开始，若5年期以上LPR不变，会有超30城面临重新上调首套房贷利率20-30基点的潜在风险。
4、从新房成交看，上周38城新房成交面积355.5万方，环比+3.6%，同比+24.1%；2023年4月1日至4月21日累计成交1006.4万方，同比+31.8%。今年截至4月21日累计成交5658.1万方，同比+13.2%。北京、上海、 广州、深圳新房成交面积环比分别为 38%、18%、11%、38%。
三、实盘投资
尽管当前政策放松预期仍存，但销售去化速度是当下核心的变量，随着地产行业数据逐渐回暖，有望带动板块估值进一步修复，能拿到好地且快速去化的房企将更加受益。
账户今年以来的业绩也是惨目忍睹，收益率-26.48%，在坚守地产和物业的同时，我们也是饱受煎熬，但我们一直遵循的估值逻辑、基本面逻辑不会改变，道路虽然艰辛，但我们相信会有花开忘忧的那天。
风险提示：
1、房地产行业当前处于景气度低迷期，负面消息多、资产价格波动大，请务必在充分知晓风险前提下关注相关内容。
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