@肖恩她爹 行家一出手，就知有没有，专业。
我补充一点德国房产市场的现状和风险，供参考。
首先说一下我买vonovia的动机。由于德国经济还不错以及实际的负利率（房贷利率在0.8-2之间，取决于贷款时间，信用数据，以及是否锁定利率），德国的房产价格已经连涨了快10年了，尤其2020年疫情开始后的大放水导致了各个热门市场的房价飙升。但是投资房产会产生很高的交易成本（买房10%至15%，10年内买房获利要交税），持有成本也非常高（维修基金，房产税，保险，等），此外由于德国对租户的保护非常完善，房租很难涨价（这点也会影响reits的收益），且租户也非常强势，导致潜在管理成本很高。因此我选择用reits来部分替代不动产投资。
对比美国房产市场，德国房产市场可能更像国内，年轻人会进入大城市寻找教育和工作机会（很多大学在大城市市区。很多startup也在大城市，这点和以前不太一样。），年轻人也喜欢住在市区（疫情后有改变，但郊区的公寓价格依然涨幅没有市区大，郊区涨幅大的是别墅。），所以市区的房价涨幅非常夸张。以柏林为例（好的区涨幅更夸张）：
但德国的房产也存在风险，尤其对房产信托。
vonovia的2021半年报里说他们在柏林的平均租金是7.03，但实际当前柏林房租的市价是在13欧至15欧左右，而且市场是完全的供不应求，住房短缺一直是个很大的问题。在这种市场环境下导致vonovia房租低的原因主要是德国的租户保护法律。德国对租户保护非常完善，所以很多租户在一个公寓里会住几十年甚至是一辈子，租金的涨幅由于法律限制会远远低于市场租金的涨幅。比如我的同事两口子租住一间120平的房子，市价可能要1800欧一月，但由于他们租的很早，现在每月仅仅支付600欧的房租，我问过他们，他们表示宁愿空着交物业费也不会退租。这直接导致了几个问题，真正有需求的人找不到房子，有房子的房东会非常挑房客，以及由于市场空房少房租飙升。租不到房子的人会有极大的怒火，政府无能解决这个问题就会把怒火引向控制大量房源的房产信托，这也就是去年柏林市政府强推租金帽政策（根据房子建成年代，制定租金上限，比如70年落成的公寓每平米不能超过9欧）的导火索。但这个政策被联邦法院判决违宪，然后柏林市政府的骚操作来了，斥资24亿欧元从Vonovia 和 Deutsche Wohnen购买了14,750 套公寓，我认为这对房产信托是利好，因为市场并没有增加供应，这个操作完全不能控制租金（我不明白为什么有这钱不修新的公寓以增加供应量，柏林有大片土地闲置。）。至此柏林市政府控制了 355,000 套住宅，约占 167 万套出租公寓的五分之一，vonovia+Deutsche Wohnen控制了大约14万套住宅。
去年柏林举行了一次公投，超过一半的人（100万+）要求政府征收Vonovia 和 Deutsche Wohnen的房产以降低房租.......
vonovia对自己的房产估值也很有意思，柏林的房产估值为2888欧/平米，汉堡居然更低2591欧/平米，慕尼黑3,911欧/平米，这个价格基本上是不可能的。柏林均价5000至6000，新房10000以上，汉堡慕尼黑旧房也应该是8000-10000+。这点用处不大，仅供参考，毕竟公司没法按市价把房子卖给政府。
还有一个风险就是欧元区利率的上行，毕竟便宜资金用久了，利率一旦起来了还是会有影响。
除去以上政策，民意风险，vonovia这种估值低（股价和资产），管理成本低（相对个人房东）的房产信托还是有投资价值的。
vonovia网站上的年报数据化真心做的好，再也不用一页一页翻pdf了。
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