看来都是同道中人啊,我也是把一些高质量的三重净租赁和公寓类REITS当成收益比较稳定的基金来看待,以后如果在股市中有盈利,争取把50%的盈利都买成这些类型的REITS,规模大比自己买房安全得多,同时也省心,有一批专业人士帮你管理,长期收益也不会差,像$埃塞克斯信托(ESS)$、艾格里不动产(ADC) 这些优质REITS,长期回报都是能够跑赢$标普500指数(.INX)$ 的。加拿大的算好的了,欧洲的公寓REITS距疫情情水平还有点远,只有美国的同行已经远远超过疫情前水平了。
资产回收本来就是REITS总体回报的一部分,我记得美国的$公平住屋(EQR)$ 曾经有一年将不符合质量和收益目标的大量公寓楼卖给私募股权投资基金,然后把所得一次性全部返还给投资者。从这次VONOVIA 为了筹集收购资金卖资产给市政来看,欧洲在这方面的政策限制确实比美国多一些,尤其是卖的公寓中很多有长约的,卖不上价(当然,这次VNA处置的资产,很多也是以前从市政低价买来的)。
今年打算将一套出租房处置掉,全部拿来买欧洲的REITS,跟着@prophetxu 兄当欧洲隐形房东,也不用担心欧元与美元的汇率问题。这套房子本来去年8月到期的(五年期),去年5月通知房客不续约,结果房客说她还要续约一年:根据2020年11月份出的法规,疫情期间租约到期的,如果房客还要接着住,房东必须无条件续约[滴汗]。希望今年能够乘着这两年房价大涨顺利出售掉(持有5年,才增值了20%不到)。
回答也很专业。我在加拿大长期持有公寓reits,比如car和kmp,几乎是给小孩当教育基金存的。疫情后,公寓售价涨了很多,但不明白公寓reits股价刚刚回到疫情前。当然分红也没涨多少,因为租金被各种法规cap住了。公寓reits只有大规模出售公寓,可能才能体现其价值。
$VONOVIA SE(VONOY)$ 流动性太差,我是直接在德国股市买VNA,并且有一半仓位用short不同价位的PUT替代了。刚才查了一下中德双边税收协定,其中有一句“如果据以支付股息的所得或收益由投资工具直接或间接从投资于第六条所规定的不动产所得,在该投资工具按年度分配大部分上述所得或收益、且其来自上述不动产的所得或收益免税的情况下,股息预提税税率不应超过15%。”这样的话,会不会德国那边预提15%股息税,跟买加拿大公司一样的股息税率?@prophetxu
谢谢您的回答。如果是在国内的话,买reit分红的税率真的很低,基本只交给德国withholding tax, 可能就是你说的15%,中国不收税. 我上次的留言是指我在加拿大,如果买美国或者欧洲的reit, 分红先交10-15%的withholding tax, 剩下的加到我当年的收入里,基本上就是再交给加拿大分红的50%收入税。如果股票没有分红,收益是股价上涨的capital gain, 税率就只有25%左右。我猜美国的税法差不多吧?不然公司就不会更喜欢回购了。这样我就觉得买高分红的reit或者管道中游没那么划算
请教一下啊,为啥美国租金和房价涨这么多?eqr反而跌了?谢谢
确实如此,那现在投资于reits可能就是一个看跌长期国债利率的操作;不过感觉目前5%的利率也很难长期维持啊,可能只有80年代有过这样的情形
那是因为过去三十年利息一直下降? 如果EQR分红5%,很受收息一族的欢迎。现在长期国债都有5%,所以reits没有了买盘。当然,如果降息,reits没准还能涨。但什么时候降息?还会降息吗?@用户9302861040:原来如此!但是拉长时间来看,比如从过去三十年,美股几个典型的住宅类reits,比如EQR、AVB、ESS,少则十几被多则近30倍涨幅,看起来也不输给实体房产涨幅(假设我们不考虑实体房产的房东进行反复的按揭买入操作),这个又怎么理解呢?
原来如此!但是拉长时间来看,比如从过去三十年,美股几个典型的住宅类reits,比如EQR、AVB、ESS,少则十几被多则近30倍涨幅,看起来也不输给实体房产涨幅(假设我们不考虑实体房产的房东进行反复的按揭买入操作),这个又怎么理解呢?
我没有看过EQR,只是按照reits的常规理解来说。reits价值主要看你的可分红收入。可分红收入主要来自租金,现在房价大涨,但租金只是小涨,加上利息大涨。所以reits的分红上不去。你说的资产折价,如果reits不处置资产,通过抛售资产来降负债,实体房价涨幅与它没关系
请教下,reits赶不上实体房产涨幅是不是有系统性的因素呢?比如说reits持有的房产并不按照市场售价估值,而是按照既定的会计准则(比如购买成本或者未来租金收益折现),我看到EQR有大量的累计折旧;以及,有没有什么情况下reits的资产折价会被填平呢?