1）是的，有AFFO就一定不用FFO。我现在遇到不直接披露AFFO的REITS，如果感兴趣的话，一定会自己手算历年AFFO。同样，如果你在看REITS的分析文章时，如果大谈FFO而不提AFFO，基本上可以不用去看它，包括我去年Q2刚开始研究REITS时写的一些东西。
2）由于AFFO和FFO不像FFO有统一定义，因此不同REITS定义的AFFO和FAD不一定完全相同。从我跟踪的几十支REITS来看，大部分AFFO都已经做了您所说的“非现金项目调整”，有些是所有非现金项目都调整了，有些则是调整了主要部分。因此，实际上FAD与AFFO差异一般很小。另外，像$西蒙地产(SPG)$ 这种直接披露FAD的REITS较少，所以一般用AFFO就可以（有FAD用FAD，没有FAD直接用AFFO），尤其是遇到同行REITS比较时。