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像O这样大型的三重净租赁REITS一般用两种方式来估值。
一种是AFFO收益率与10年期国债之间的spread,最近10年平均值为327bps。根据O提供的2021年AFFO指引中值为3.46,周五收盘价为60.26,因此AFFO收益率为5.74%;而10年期国债周五收益率为1.407%,spread为433bps。如果回归均值则估价应为74元左右。
另一种是更为简单的P/AFFO估值,最近五年(15~19年)平均值为19.9X,据此得出的合理估值为69元左右。由于10年期国债收益率变化较大,尤其是在当前比较特殊的时期,我们也很难预测未来走势,所以我个人更愿意选择P/AFFO估值。
引用:
2021-02-28 09:16
肖兄,请教O现在的估值,相对于历史大概是什么水平?谢谢!

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whying1672021-03-03 05:13

多谢指教

肖恩她爹2021-03-03 02:50

谢谢@whying167

肖恩她爹2021-03-02 17:34

您客气了多多交流,集思广益。

whying1672021-03-02 16:25

受教育了

肖恩她爹2021-03-01 22:18

谢谢@jiancai

jiancai2021-03-01 22:04

我刚打赏了这个帖子 ¥10,也推荐给你。

JLJLAA2021-03-01 21:58

感谢指教!

肖恩她爹2021-03-01 21:57

1)国债收益率上升,那肯定是有通胀预期了,对不同sector的REITS影响不一样。对$Realty Income(O)$ 这样的三重净租赁的REITS影响会比较大,主要是由于其租约普遍很长,一般都在15年以上,每年到期的占比较少,因此无法及时按通涨来提价。所以,就要看它们与客户的合约中的涨价机制了,跟随CPI涨价的占比越多,越能够对冲通胀。在这方面,O比$W.P.Carey(WPC)$ 和STOR等要差一些,WPC有62%的收入涨价跟随CPI+另外37%的固定百分比涨价,而O大约只有1.1%左右,在应对严重通胀方面会差一些。对于像Hotel、Apartment等sector的REITS,由于其租约短,因此调价灵活,在应对通胀方面会比其它REITS好。就拿公寓出租来说,一般租期都比较短,且都会在租约中有约定每年按CPI涨价的条款。Hotel就更不用说了,每个月都可以调价
2)用年底的股价。

JLJLAA2021-03-01 20:00

感谢肖兄。多问一下:1)国债上升不利于REITS?2)平均数是怎么算的?看您之前的数据,每年会有一个历史估值,是用全年平均股价吗?谢谢!

肖恩她爹2021-03-01 03:24

最好选择保守点的估值,哪个方法得出的估值低就选择哪个如果今年10年期国债收益率飙升到2.5%,那么得出的估值就为60元,比P/AFFO得出的要低。所以,也可以说当前的价格隐含了10年期国债会飙升到2.5%的水平。