像$Realty Income(O)$ 这样大型的三重净租赁REITS一般用两种方式来估值。
1）一种是AFFO收益率与10年期国债之间的spread，最近10年平均值为327bps。根据O提供的2021年AFFO指引中值为3.46，周五收盘价为60.26，因此AFFO收益率为5.74%；而10年期国债周五收益率为1.407%，spread为433bps。如果回归均值则估价应为74元左右。
2）另一种是更为简单的P/AFFO估值，最近五年（15～19年）平均值为19.9X，据此得出的合理估值为69元左右。由于10年期国债收益率变化较大，尤其是在当前比较特殊的时期，我们也很难预测未来走势，所以我个人更愿意选择P/AFFO估值。