回复@Hydrowise: 以2020年为基础，相信未来几年NOI增长应该能够赶上通涨。至于电商影响，其实这些年从$西蒙地产(SPG)$ 和$马塞里奇房产(MAC)$ 的Occupancy和NOI Growth也可以看出来：两者的Occupancy在19年分别较上一年分别下降了0.8%和1.4%；同店NOI Growth则从15年开始就一直呈下降趋势，SPG从3.7%稳步一直下降到19年的1.7%，而MAC则从6.48%稳步下降到19年的0.65%。如果再看另外几个持有MALL等级比较低的$宾州REIT(PEI)$ 和WPG，则下降趋势更为明显。
当然，这次疫情会加速低等级MALL的退出，会有利于SPG和MAC的高等级MALL，但能否对冲掉疫情导致的2020年电商突破式发展，确实需要进一步跟踪观察，毕竟像ZARA等很多品牌零售商确实制定了近两年的大规模关店计划。//@Hydrowise:回复@肖恩她爹:NOI有增长，能赶上通胀就谢天谢地了。只要恢复增长，估值还是有提升空间的。
从需求来看，传统租户的需求会继续降低，但是经过疫情，该倒的差不多都倒了。Omnichannel 已经成为所有2C公司的共识。Tesla，Apple，Amazon为代表的线上品牌都在线下扩张自己的版图，以更好的服务消费者。除此之外，Mall也在主动的去吸引更多的体验性消费和服务的租户。所以总体来看，需求未必真的很差。
从供给看，Mall的数量在减少，留下来的Mall也在减少零售面积，发展mixed use，densification。
所以我觉得对于高品质的Mall，除非有数据支持，否则说电商会继续有很大的冲击，前景很悲观，我觉得有点武断了。
我自己没有结论，需要跟踪观察。