$Washington优先G(WPG)$ 是原来从$西蒙地产(SPG)$ 分出来的，主要是原SPG的低等级商场及相关资产。主要分为两块，一块是传统的Mall，另一块是露天的（Open Air）。之前海选时看过WPG，分析了一下近5年的财务数据后就放弃了。基本上可以说是“一年不如一年”，平均每年租金收入下降8%左右（这个幅度是非常大的），AFFO/Share则下降得更多。
今天下午重新翻看了一下19年报及今年1季报及补充材料，发现整体上1Q的NOI仍然同比下降3%，尤其是占70%的封闭式Mall下降了7.2%，全靠露天这块增长了7.6%弥补了一些损失。
今天主要是谈一下风险，根据去年年报、今年1季报及沟通文件披露的信息来看，主要有几个风险：
1）WPG商场中有36家Jc Penny，其中有3家已经在关店计划中，有可能还会进一步增加；另有26家Macy's，有近一半存在关店风险。我没有查到WPG与中小商家之间是否有cotenancy条款，如果有，则减租或中小商家可以无责退租，WPG基本上只有破产一条路可走；即使没有或像$马塞里奇房产(MAC)$ 披露的只有非常少的租凭合同中有cotenancy条款，若这些锚店关闭过多，对WPG也是致使的打击，改造、重新招租等工作，一没钱，二环境变了，三没时间了（如果没有一个非常有说服力的商业计划书，估计贷方会及时止损）。
2）上个月Moody's将WPG的无担保债券降至了Caa3级（Caa就是最低级，垃圾中的战斗圾），基本上判定WPG会违约。
3）按底线来看，我们算一下WPG的价值：
Gross Asset Value（乐观估计）:
a) 封闭式商场19年产生的NOI为3.1亿，坪效为413美元（B级），按B级商场去年11.4%的cap rate来计算，值27.2亿；
b) 露天部分19年产生的NOI为1.3亿，按B+级商场去年9.5%的cap rate来计算，值13.7亿。
上述两项合计为40.9亿美元，这是公司资产的总价值（注意：这还是按19年计算，今年一季度不仅NOI接着下降，市场给的cap rate也会提高，所以总价值应该会比40.9亿更少！）
负债部分：
根据1季报披露，含未并表公司的pro rata，合计债务为37.5亿。
公司还有H系列和I系列两个优先股，按面值计算为2亿左右。
普通股东和剩下的价值=40.9-37.5-2=1.4亿
按当前1.87亿普通股来计算，每股价值约为0.75美元，也就是说，现在的交易价格其实已经超过了它的内在价值。
当然，由于存在较大的破产可能，如果破产，则普通股东应该会彻底清空，优先股东估计也会分文不剩(可以参考CBL现在优先股低于1元的交易价格)。所以我们可以看到，它的利率高达7.5%的优先股也是按面值的42%左右在交易。