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$Washington优先G(WPG)$ 是原来从$西蒙地产(SPG)$ 分出来的，主要是原SPG的低等级商场及相关资产。主要分为两块，一块是传统的Mall，另一块是露天的（Open Air）。之前海选时看过WPG，分析了一下近5年的财务数据后就放弃了。基本上可以说是“一年不如一年”，平均每年租金收入下降8%左右（这个幅度是非常大的），AFFO/Share则下降得更多。
今天下午重新翻看了一下19年报及今年1季报及补充材料，发现整体上1Q的NOI仍然同比下降3%，尤其是占70%的封闭式Mall下降了7.2%，全靠露天这块增长了7.6%弥补了一些损失。
今天主要是谈一下风险，根据去年年报、今年1季报及沟通文件披露的信息来看，主要有几个风险：
1）WPG商场中有36家Jc Penny，其中有3家已经在关店计划中，有可能还会进一步增加；另有26家Macy's，有近一半存在关店风险。我没有查到WPG与中小商家之间是否有cotenancy条款，如果有，则减租或中小商家可以无责退租，WPG基本上只有破产一条路可走；即使没有或像$马塞里奇房产(MAC)$ 披露的只有非常少的租凭合同中有cotenancy条款，若这些锚店关闭过多，对WPG也是致使的打击，改造、重新招租等工作，一没钱，二环境变了，三没时间了（如果没有一个非常有说服力的商业计划书，贷方有可能会及时止损）。
2）上个月Moody's将WPG的无担保债券降至了Caa3级（Caa就是最低级，垃圾中的战斗圾），基本上判定WPG会违约。
3）按底线来看，我们算一下WPG的价值：
Gross Asset Value（乐观估计）:a) 封闭式商场19年产生的NOI为3.1亿，坪效为413美元（B级），按B级商场去年11.4%的cap rate来计算，值27.2亿；
b) 露天部分19年产生的NOI为1.3亿，按B+级商场去年9.5%的cap rate来计算，值13.7亿。
c) 公司及未并表合资企业pro rata现金及现金等价物、应收租金、递延资产等：3.2 + 0.9 = 4.1亿
d) 公司及未并表合并企业pro rata在建工程：1.5+0.1=1.6亿
上述四项合计为46.6亿美元，这是公司资产的总价值（注意：这还是按19年计算，今年一季度不仅NOI接着下降，市场给的cap rate也会提高，所以总价值应该会比46.6亿低不少！）
负债部分：
根据1季报披露，含未并表公司的pro rata，合计负债为33.8 +3.8=37.6亿。总债务/总价值=81%。
公司还有H系列和I系列两个优先股，按面值计算为2亿左右。
普通股东和剩下的价值=46.6-37.6-2=7亿
按当前1.87亿普通股来计算，每股价值约为3.74美元（基本上是19年底的价格）。
最坏的情况，如果破产，则普通股东应该会彻底清空，优先股东估计也很难分到多少(可以参考CBL现在优先股低于1元的交易价格)，毕竟现在市场给的cap rate会比去年高不少且WPG的NOI今年又会下降不少。所以我们可以看到，它的利率高达7.5%的优先股也是按面值的42%左右在交易。当然，在已经申请破产保护的赫兹租车等都可以几天涨几倍甚至十来倍的市场，谁也无法预料到接下来会发生什么
Mac在技术上有没有再次消减股息的可能，作为reits的资格，如果有，最低可能会消减多少？我觉得3块的股息已经不可能了，目前的股息2块含股票也不是好选择。