上周，结束4年的成都、大理、海南旅居生活，举家搬迁回宁波，作业迟交了，见谅。
重仓$新城控股(SH601155)$ 快5年了，回首初识新城还是2015年，听@金鹏鸟 推荐。当时房市低迷，宁波镇海区骆驼镇有块商住地块，万达不要，被新城拿下了，所有人都很悲观，觉得这匹骆驼在骆驼镇要栽了（新城企业文化是骆驼精神）。毕竟当年镇海作为宁波的工业区，因污染嫌疑被宁波人嫌弃。而地块所在位置正处工业区边缘，又被植物园和国道隔离，离最近的其他住宅项目都在3公里以上，
没想到的是新城的房卖的很好，待吾悦广场17年开业时，房价从6000一路卖到2万，令人刮目相看。镇海吾悦也成为区域热点，力压位置更好的万科广场。金鹏鸟和一众朋友赚的朋满钵满，当时有个群，里面很多新城b股时期就在的老新城党，皆大欢喜。
那些年，我还在银行上班，没有参与股市，直至2018年底才成为职业股民。但18年底便宜的好公司太多，自己对新城又不够了解，错失了新城10元一路上涨的到40元的美好时光。
（上图是镇海吾悦周末晚上的两个角落，和晋江吾悦位置很像，都在工业区。典型的工作日门可罗雀，节假日人潮熙攘，这种位置，能做成这样已经实属不易。）
历史的飞轮开始转动…………
2019年7月3日突发老王事件，次日新城股价就从42.69元连续4个跌停板，接下来一个月，一路下跌到22.99元。网络骂声一片，机构果断斩仓，小王总紧急上任，而公司推迟2天才做出回应。
记得，公司回应那晚，我和金鹏鸟、@不疾而速H-宁波 在凯利大酒店大堂吧讨论新城对策。
当时共识是：
小王的回应理性而得当，是个高手；
老王的事件是个人事件而不是zz错误，对公司影响相对较小；
新城在突然换帅的情况下，管理层很稳定，证明了其组织生命力，靠机构而不是个人发展的公司更为强大而稳健（曲德君在事发后，依旧选择了入职新城。）；
新城的业务更多是市场化运营，不太依赖老王的人脉，特别是三四线的勾地，新城更占主动优势，因此观望之后，对新城后续拓展不会有大障碍；
记得我下意识嘟囔了一句，新城不怕这个，未来新城最大的风险不是老王事件，而是发展太快。（没有经过理性思考，只是在银行信贷岗位20年，经历过几次房市兴衰，见证过房产客户起起落落后的一种直觉，没想到今日得到了验证。）。
讨论结果，影响不大，公司正在业务爆发期，大跌反而是买入的好时机。
随后大幅加仓，我新城仓位加到了总仓位的50%左右，成本24元。
接下来的日子，小王果断卖项目保安全，稳人心定方向，一路下来不失众望。20年5月参加股东大会时，小王笑的很开心，高管对其甚是尊敬，我悬着的心彻底放下。
那次股东大会上，小王总明确表示，双轮驱动的核心是，一切为了筹集资金建设吾悦广场，未见新城的长期目标是，当房地产市场萎缩时（原话：虽然不知道还能好几年，但一定会有那一天。），新城依旧可以靠吾悦广场活得滋润。
我一直不认为房地产公司是好的投资标的，因为买地建楼的模式需要高负债，一旦行情波动就会陷入资金危机。而地产一定是强周期的，并且寒冬来临大多在狂热的热度时，伤害性是断崖式的。同时，作为重要经济民生行业，房地产又是重度政策依赖型，而调控政策一年里就有上千条，极度不可预测。因此，从不染指任何地产公司。
新城打动我的是他坚定的商业布局，地产其实像奶妈，吾悦是baby 时离不开奶妈，一旦成年，主角是吾悦，而奶妈变成副产品。虽然有地产开发风险，到当时我判断中国房市还在蓬勃发展期，吾悦没有意外，可以在房市萎缩前长大成人。
并且，我认定新城最大的成功并非能力超强，而是坚定抓住了时代红利。就是中国富裕之路，消费升级，加上我这辈子不会再有的全国性城市焕新浪潮。
这几年我因为做快消金融，和哇哈哈，伊利，蒙牛，香飘飘合作，深入到三四线渠道，加上摩旅和云南山区生活，对三四线有一手的感性认知。
中国不可否认已经富裕起来了，三四线的基建，消费能力已经大大增强，对现代化商业广场有强需求。全国范围大规模建设新城区，都需要商业广场作为核心引擎。而大规模布局三四线广场的之前只有万达，新城趁万达喘息之机，果断抄袭万达模式，挖人大干，快速成长为双寡头之一。
对于三四线商业广场的价值，大多数投资人身在一线会有认知盲区：觉得三四线人口流出，必将衰落，加上网购冲击，三四线的广场就是毒资产。
而这些是妥妥的一叶障目，没有真正了解生意。这个认知差，造成的价值错估，也正是投资新城的大好时机。
为此我实地考察了60家吾悦广场，主要挑业绩堪忧的困难场，比如重庆，北海，晋江，武侯，德阳…… 欢迎参阅我的系列考察文章：见评论区链接
因为好广场不用看，一定好，而困难场需要去确认是否是毒资产，未见是否能好转，底线如何。毕竟，一个毒资产需要好几个优秀广场来补窟窿。
结论是，非常优秀，困难场占比10%左右，行业头部水准，通过时间培育，都能不同程度好转，至少不会亏损。确定很难救活的广场只有一个德阳吾悦，不过这个广场是白嫖的，卖房利润超过了广场投资成本。（新城的具体项目数据，推荐参阅@做人要厚道1974 的系列文章，很详尽。）
通过3年的长期跟踪对比，桂林吾悦和昆明五华从一开始令人担心到门庭若市，更加强了我对吾悦的信心。
另一个误区，是商业广场收益率低，不是好投资。
实际上，好的商业广场是能跟随时间成长的黄金奶牛。一般新开业广场都需要3-4年培育期，因为商业广场往往是新区内率先开业引人气的，周边配套和入住会滞后。同时消费习惯需要养成过程，业态也要循序渐进，逐步升级。4年后，基本稳态的租金收入会是开业时的翻倍。之后，考验的是真正的运营能力，好的广场天花板会不停抬高，差的广场租金收入增长也能超过通胀。
因为租金收入一般是商户销售收入的提成，一般租售比是10-20%之间，新城目前大约15%水平，是比较长期均衡的水平。
而商场的消费，肉眼可见逐年提升，有生活水平提高的因素，也有物价上涨的因素。
好商场的天花板大概可以参考如下：
重庆龙湖北城天街 2009年租金1.26亿，2021年5.48亿，12年增长334%。
宁波鄞州万达 2007年销售7亿，2023年销售23亿，16年增长228%（没查租金，到和销售是同步的）
新城海口吾悦 2017年租金6900万，2023年1.7亿，6年增长146%。
商业广场不是赚快钱的项目，确是非常稳健的长期增长项目，并且可以容纳巨大到投资规模，是妥妥的老钱必选，我们由遇到了百年一遇的爆发增长期，真是好运连连啊。
其实，当年新城是同行嘲笑的对象，因为做商场很笨，需要长时间，大量资金沉淀。而同行快周转加满融满仓住宅开发，赚钱效率远超新城。
未曾想世事难料，正是这扎硬寨，打硬仗的骆驼精神，在狂风暴雨中令新城存活了下来，并且牢牢筑起了护城河。
总之，小王总上任后经过短暂调整，一路高歌猛进，销售前八，布局吾悦近200座，利润过百亿，慷慨分红，股价一路高歌，翻倍达50元高位。
记得，当时我也是被胜利冲昏了头脑，对未来非常乐观，之前对房市周期的谨慎也淡忘了，狂按计算器，如此发展，每年新增30座吾悦广场，股价100元已是中期目标。所以，在其他公司股票都大赚落袋后，都换成了新城，35元左右还融资加仓了，一度新城仓位占到90%。记得很清楚，最后一笔买入新城是最后一次分红收入，买入价格好像39元多。账户市值2年内到达了2.7倍，真是饕餮盛宴啊。
没有意外，意外迟早会来，后续三道红线，停止按揭等一套组合拳下来，新城最低跌到了10元以下，打了2折。而我也满仓遭遇了蹦极跳，好在最困难等时期已经熬过来了，我在新城还有少量盈利，此间煎熬和历程，且听下回分解。（到北京了，参加下午的$泡泡玛特(09992)$ 股东大会）