$融创中国(01918)$
【西南地产 | 会议纪要】融创中国2020年全年业绩

主题：融创中国2020年年度业绩发布会

时间：2021年3月12日周五

出席管理层：董事会主席兼执行董事孙宏斌先生，执行董事兼行政总裁汪孟德先生，首席财务官、副总裁及公司秘书高曦先生。

整体回顾

正确的战略和坚实的基础使公司从容拥抱行业变化，地产主业均衡高质量发展，“地产+”加速建立竞争优势。第一句话是回顾我们过去这些年的发展战略，总体看比较正确，比较好的契合了行业发展的趋势，也是结合了公司自身基础的情况的一个比较好的战略。在2019年之前，尤其2019年上半年之前，我们的战略重心是要把公司的规模能够做到头部，让规模有优势，同时这些年把握了行业上的机会和并购的机会，让我们迅速地做到了进入到前四，并且在2019年，已经明确稳步在前四这个位置上了。在这个过程中，我们的业务竞争力也建立起来了，我们突出的规模、质量、销售、产品、品牌。

但是在那个阶段负债率等指标确实没法兼顾，我们能做到的就是把握住我们实质性的安全，但是这些负债率指标没法兼顾，因为当时我们的净资产还是相对少一些，净资产的累积不够。但从2019年下半年开始，结合公司的新阶段和基础，还有行业趋势、外部环境判断，我们

2019年下半年就开始将战略重心调整为优化资本结构，降杠杆。我们还会增长，但是公司发展排在第一位的不是继续加大杠杆去迅速扩大规模，而是要降杠杆，要更加均衡、全面、高质量地发展，速度有可能会稍微慢一点，但是会更加稳定、稳健、均衡。也就是说，即便没有2020年下半年八月份央行的三条红线新政，我们也是按照要求的方向去做的，那有了这个政策，是让我们做得更加坚决，让我们有更明确的时间表。

所以我们的战略整体是正确的，在公司不同的发展阶段，在不同的外部环境下，我们的战略是正确的，和政策的方向是一致的，而且是前置的。当然光前置是不行的，也是因为过去这些年的坚持，让我们有了坚实的基础，支持我们这样做。所以，我们在2020年的时候做了一些控制，加大销售，实现了一个非常快速的调整资本结构，降低了杠杆率，能够在短短半年时间，满足了三条红线指标中的两条，所以后半句说非常从容地拥抱了行业的变化响应了政策。

“地产主业均衡高质量发展，“地产+”加速建立竞争优势“主要是2020年的情况，也是2021年持续努力的一个方向。地产主业，原来有很多优势了，但是我们相对比较有较大改善空间的还是我们的资本结构，杠杆率，进而就是融资成本。2020年开始，杠杆率、资本结构已经有非常明显的改善，未来我们将继续保持这种态势，相信未来融资成本也会随之而来有较大的下降空间，从而让我们地产有更加综合、全面的竞争力，实现越来越均衡、高质量的发展。“地产+”业务主要是我们几个子版块，主要是我们的物业集团、文旅集团、文化三个业务集团，2020年都有很大的进展和变化，在加速建立各自的竞争优势。

业绩

2020年业绩实现了全面的增长，呈现高质量的均衡发展。

销售：2020年的销售是5753亿，虽然有疫情影响，包括第一季度和后边一些局部城市的反复，对销售确实从供货、销售案场来讲都造成一些影响，但是我们仍然实现了5753亿这样一个业绩，比2019年增长了约200亿。在这些城市中，我们也拥有了更多的领先地位，我们有12个城市站在了第一名，这里面包括竞争非常激烈的杭州重庆等，这些城市我们都是排第一。我们还有25个城市是在第二到第五名。还有18个城市进入了当地市场的前十名啊。相信未来有越来越多的城市进入到第一到前三名这样一个位置上。我们有20个城市销售金额超过100亿，其中，杭州超过了400亿，重庆武汉，超过了300亿，还有17个城市在100亿到300亿之间。

拿地：其实刚才也提到2019年下半年开始，我们已经结合自身的这种发展的阶段，将战略重心放在优化资本结构和监管上了，所以开始比较严格地控制拿地节奏，更加重视土地的质量。但其实回头看，2020年土地市场还是非常激烈，很多地特别贵，现在看其实我们2020年拿了7261亿的地还是不容易，想多拿可能也拿不到太多，因为真的太贵。我们整个拿地的获取的方式有36%是通过公开市场方式获取的，30%是收并购，34%的产业合作等，可以看出布局均衡，大概各占各占1/3左右。产业合作这个方式也是一个亮点，我们产品的竞争力越来越凸显，很多政府还是非常欢迎，所以呢就这块来讲会持续贡献比较好的这种土地。

确权土储到2020年底达到了3.1万亿，面积是2.58亿平米，增长了大概1000亿。总体来看，我们在持续优化资本结构和降杠杆，在这个大的前提之下也实现了土地储备稳定的增长，比较好地保证了供货、销售、持续执行我们这种加杠杆优化资本结构这样一个基础。

利润表：实现了盈利的大幅增长，基本资本结构全面的优化和改善。2020年度的收入是2305.9亿，比去年同期增长了36.2%。毛利484亿，增长了16.9%。毛利率是21个点，比去年下降了3.5个点，这个主要是过去两年北方市场个别城市，还是有一些波动的，包括疫情的影响之类的，这块有一些随行就市，所以毛利率有一个小幅的调整。但是，剔除业务合并收益对应的公允价值调整对毛利的影响， 2020年的毛利率还是在26.5左右。

总的母公司净利润是356.4亿，比去年增长了36.9%。核心净利润是302.6亿，比去年增长了11.8%左右。核心净利润为剔除业务合并收益及其对应的公允价值调整、金融资产及投资物业公允价值变动损益、汇兑损益及公益捐赠等影响后的本公司拥有人应占溢利。

分红是1.65元人民币，按照昨天的股价算了一下分红收益率超过6.5%。

资产负债表：整个资本结构是一个全方位的改善和优化。在手现金到2020年底是1326亿，比2020年年中提升了10%左右。资产总额11084亿。有息负债持续下降了大概200亿左右。一年内到期的有息负债也是下降了35%左右，达到916个亿。所有者权益达到了1778亿，非常好地支持了整个资本结构的改善。

降档：央行三条红线政策之后，净负债率从2019年底的172%，到2020年六月底的149%，到2020年底的大幅下降到96%。非受限现金短债比从2019年底的0.57，持续改善到2020年底的1.08，实现了一倍以上的覆盖。剔除预收账款后的资产负债率从2019年底的84%，持续大幅下降到2020年底的78%。能够实现这个成绩主要还是我们结合了自身的发展阶段，从去年下半年开始执行这样的战略，提前动手，与三条红线的要求其实是一致的，依托我们比较好的这种基础，非常从容、快速地优化资本结构，迅速降至黄档。

地产业主

销售：按照现有的土地储备来算，大概预计2021年可售资源超过9000亿，分布比较均衡，上半年大概在5000亿，下半年在4000亿。供货非常充足，所以今年从拿地端也没有大的压力，可以非常好的支持资本结构的持续改善。2021年货值超过78%的可售资源位于一二线城市。

拿地：2020年还是继续这个态势，严控拿地节奏，更重视土地的发展质量，也会发挥我们拿地这种优势，持续推进城市共建这个战略，发挥我们产业合作能力和品牌优势，推动更多这种产业项目的落地，去年已经落了一些了，相信今年还会有一些非常好的项目能够落地。当然我们会继续发挥合作品牌的口碑、操盘能力和产品力等这些优势。和合作方有个优势互补，能够获取一些优质的土地。当然拿地的前提还是在保持我们资本结构持续优化这样一个趋势的前提下去拿的。

产品：从2020年开始的，可能也是今年重头戏，会持续推动产品的创新升级，保持产品力在行业中的这种领先。升级主要是围绕主流客户群的年轻化和科技这种快速进步对人们生活的影响，在原有我们高端精品这种定位的基础上，加速产品创新，升级户型、社区、服务等各方面的功能，使我们的产品、品牌在新一代主流客户群中去保持这样的领先。

业务数字化：会持续推动业务的数字化线上化，这种建设将支持运营效率的提升。这些工作其实原来也在做，尤其是从内部管理上，但是在疫情期间，我们也是有了更多的思考，更加重视这一块的工作。主要围绕我们四个方向：

1、 线上的采购平台，我们希望搭建我们的集采线上的平台，整合这个行业的优秀供应商资源，引入线上品质管控体系啊，实现我们采购业务的数字化转型，推进项目地效率和品质的持续提升。

2、 在线建造。探索基于BIM+、自动化、装配式的数字化建造体系，实现房地产开发端到端线上化作业 提升项目设计、算量、建造、运营管理效率降低成本的同时为客户提供更有品质的产品交付实现更高效
、更精益化的管理。

3、 线上营销，围绕客户服务体验和经营效率搭建行业领先的线上营销平台通过营销业务标准化、线上化、数据化实现线上线下一体化运营推动营销业务变革。

4、线上客户服务，主要以客户为中心搭建以客户为中心的智慧客户服务平台 实现客户全生命周期服务触点落地
以超前的服务创新提升客户体验持续引领行业服务标准。拉通从购房到入住的客户数据，深入挖掘客户需求，提升服务品牌力和产品溢价能力。

三个业务集团

融创服务：融创服务收入利润都大幅度增长，尤其是收入的结构、基础业务的毛利水平。我们会继续发挥大集团这边，尤其是地产这边在资源、合作这方面的优势，尽最大努力支持我们服务集团能够健康快速地发展，快速建立起头部企业的竞争优势。

融创文旅：受疫情影响非常大，但其实从2020年下半年开始也是疫情的受益者，从经营和布局来讲我们基本上确立了布局的优势，在核心城市储备了很多新的项目啊。另外，我们的运营能力也在持续地提升啊，正在加速形成我们在这个版块的综合竞争力。

布局：已进入39个城市，已开业14个项目，已开业管理的面积是664万平米。还有36个发展中规划的项目，发展中规划面积456平米.

产品力：快速提升，拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块汇集了城市综合体、融创乐园、融创娱乐茂、融创冰雪、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态 。这支持了我们城市共建战略的落地，去年支持我们卡位了非常多好的项目，包括深圳的冰雪世界，杭州湾的文旅城，落地了很多好的项目。

经营：2020年，持续创新经营策略，发挥多业态的场景优势，有个变化就是我们开启了轻资产的管理服务这样一个输出。经营策略做了以下几个方面：1、开放式经营。2、主题夜游，成为新的增长点3、业态权益互通，实现业绩协同增长。4、发挥生态资源整合能力 构建欢乐互联消费平台。8月25号线上会员平台正式上线，上线四个月注册会员已经超过了1000万。

业务恢复情况：五一节的时候市场恢复到54%，我们这边从客流恢复情况来看，恢复到68%。二零年端午节的时候，整个市场恢复51%，我们已经恢复到139%。国庆中秋整个行业恢复到79，我们是到121%。到二零年春节市场已经完全恢复了，整个行业恢复到116%，我们恢复到292%。

收入：38.8亿，同比增长了36%，管理利润约6.27亿，增长311%。同时，依托于这么多业态与多年积累啊，我们以专业化的全产业链服务能力开启轻资产管理服务的输出，去年开始引流项目落地，未来几年将是文旅工作的一个重点。

融创冰雪：文旅板块的明星产品，随着人民收入水平的提升、消费的升级，冰雪运动和相关的需求潜力非常巨大，尤其加上马上要进行的北京冬奥会，我们相信中国的这种冰雪市场，尤其是室内冰雪有巨大的发展空间，但是这个行业有很高的门槛。目前我们已经开业了六家室内滑雪场，一家室外的，还有在建的五家室内滑雪场，包括在深圳，武汉，西安这些城市在建的这些面积大概有26万平米。还有已经签署框架协议六家，包括苏州、厦门、济南这些城市，总建筑面积25.3万平米。整合20余年的超级冰雪IP—哈尔滨冰雪大世界，打造室内外一体的冰雪娱乐度假目的地。

未来，新布局城市将超20个，总建筑面积超100万平方米。提前卡位室内冰雪市场，深耕这个市场