感谢雪球，感谢当代置业，感谢张鹏总，11月3日有幸参加了“走进中国绿色科技房地产运营商——当代置业”的调研活动。下面把我在调研中的一些感想，和各位球友做一个汇报：
一、长期积累，降维打击
当代置业成立于2000年，是最早投身于绿色科技住宅产品研发与建造的公司，深耕绿色科技住宅二十年。核心的战略有两个，“原绿”和“绽蓝”。
原绿，是绿色战略。当代置业深耕绿色科技建筑领域二十年，专注专心做好这一件事。孙子兵法中讲：“善守者藏于九地之下，善攻者动于九天之上。”当代置业的守，并不是保守，而是专注与坚持。过去二十年正是中国房地产发展的黄金时代，靠土地红利、靠金融红利就能赚的本满钵满，谁还会去做高品质的绿色科技住宅？行业讲的是高杠杆、高周转、快速拿地、快速开盘、快速销售，天下武功、唯快不破。这个时候谁还能耐得住寂寞，耐得住别人比自己风光，去坚守品质，去持续打造自己的核心竞争力那？
经过二十年的厚积薄发，绿色科技建筑横空出世时。竞争对手现在想来学，已经晚了，因为这是一个系统性工程，不好学。从前期的策划、到建筑的设计、到设备的采购、到施工、再到投入使用后的运行维护，都需要技术的积累和时间的沉淀。所以守是一个从量变到质变的积累过程，赚惯快钱的开发商，没有在绿建领域的积累沉淀，达到不了这样的深度，当代置业已经形成了很高的竞争壁垒，拥有很深的护城河，别人进不来。如果真的想学，只能搭载一个时光机器，回到20年前，从头学。
当代置业的核心竞争力，以取暖制冷的独特解决之道+空气质量的独特解决之道+能耗运行费用的独特解决之道。我感觉将来可能会对格力和美的等空调行业形成降维打击。未来的某一天，白电巨头可能做梦都没有想到，干掉自己的不是同行，而是绿色科技房地产运营商。
二、守正出奇，T型发展
守是专注和坚持，奇就是多元和发展。这次调研，当代置业的优秀超出我的想象。就像汽车发明之前，如果你问一个顾客的需求，他可能说需要一匹更快的马？因为，汽车当时已经在他的想象力之外了。
先说T型的一竖，我们一行参观了通州万国城MOMΛ，项目的品质做的非常好。从外维护结构保温系统、高性能门窗系统、同层排水系统到地源热泵系统、天棚辐射系统、全置换新风系统再到绿色科技云平台，这些科技系统的应用，让我仿佛置身于未来，有一种时间穿越的错觉。
项目品质只是果，管理红利才是因。没有精细化、信息化、流程化、标准化管理的因，自然结不出世界十大建筑奇迹的果。当代置业把信息化应用的非常的好，云计算、大数据、物联网、移动互联网、智慧社区，已经整合集成为一个系统可以顺畅运行了。看到MBS系统的讲解，特别象广联达推出的管理驾驶舱平台，科技感十足，如果没告诉我今天来参观的是当代置业，我还以为我来到了广联达总部的数字建筑体验馆。通过和公司的交流，发现公司在BIM技术的应用已经走在了开发商的前列，不仅仅能应用，还能够为项目创造价值。
说完了专业化的深度，再说多元化的广度。讲完守正，再谈出奇。
参观完当代置业以后，我个人感觉，当代置业的多元化，不是普通的多元化，盲目的多元化。而是用一种风投的思维在做投资，根据产业链的协同效应来孵化科技公司。感觉象是地产行业的腾讯，盛时埋下不衰的种子，主业发展良好时找到第二甚至第三增长曲线。
最典型的例子就是51WORLD,一个VR+AI的高新技术企业，公司成立以来客户和业务保持了每年超过300%的快速增长，我们在体验室体验了一下，非常的震撼，产品的效果再一次超出了我们的想象力。
三、房住不炒，回归价值
国家提出了房住不炒以后，抑制了房子的投资需求，要求房子回归居住的本职功能，中央不止一次强调了，房子是用来住的不是用来炒的。这个时候就是比拼内功的时候到了，巴菲特说过，只有退潮以后，才知道谁在裸泳。当土地红利、金融红利都消失得时候，你的核心竞争力是啥？你的制度化、流程化、标准化、信息化、精细化的管理能不能跟上？在管理红利时代能不能分一杯羹，这个很关键。价值投资者，应该首先看你投资的企业能不能持续的为社会创造价值，这个是核心。不要只盯着利润，重要关注利润之外的东西。
我认为未来的市场一定是一个差异化的结构性的市场，产能过剩和产能不足同时存在。白酒产能过程，但是茅台仍然供不应求。手机产能过剩，但是目前华为的Mate40一样也是供不应求。同理，未来的房子也可能产能过剩，但是高品质的房子也是会供不应求，毕竟人的一生有80% 的时间都是在室内度过的，为什么不生活的更加舒适、更加健康一些那？
地产板块是我近期特别关注的一个板块，因为好的赛道已经挤满了人。白酒、消费、科技已经不便宜，甚至严重高估有泡沫了。目前的地产行业属于估值严重低估的板块。9月初黑茅台海天酱油的估值超过了地产龙头万科的两倍，这很不正常。我坚信价值终将回归，我们需要一些时间和耐心。
被打压的行业不一定就不行，被扶持的行业也不一定就能行。最终夺冠的大都不是种子选手，大热必死，先起跑的不一定能先到终点。如果家里几个孩子，最后成就最高的往往是最不受宠爱的那个。投资想成功，还得烧冷灶，逆向思维，就像芒格说的那样，凡事总是要反过来想。
最后再次感谢张鹏总的赠书，借用张总的书名做本文的结束语。
人生有梦三千场，风雨不欺少年郎。
$当代置业(01107)$ $广联达(SZ002410)$ $格力电器(SZ000651)$
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