| 发布于: | 雪球 | 回复：24 | 喜欢：0 |
25倍PE?
基本面了解之后，剩下就是估值了，现在这个价格买入，把中国国贸当作一个票息10%的债券，同时附带3.5%的通胀补偿，基本就是如此了，如果这个债券票息下降到4%，则就没有性价比。
国贸一期用地、二期用地属于母公司国贸有限公司所有，其中，二期土地款的70%由上市公司支付并享受同比例开发权益。
一期二期的土地，是当年协议出让给母公司的。意味着：永久使用权。当然，得看协议出让土地的合同，我估计是没年限的。
三期是有土地证的，必须得续费啦就。
我认真对标下：Vornado Realty Trust沃纳多房地产基金。国贸的资产，100%集中在北京cbd的最核心。
我们可能会受到办公室房地产趋势的不利影响，包括在家工作的趋势。
到 2022 年，我们大约 77% 的净营业收入（“NOI”，一种非 GAAP 衡量标准）来自我们的办公物业。
我们的大部分物业位于纽约市都会区，并受到经济周期和该地区固有风险的影响。到 2022 年，我们约 86% 的 NOI 来自位于纽约市大都市区的物业。纽约市大都市区的经济衰退或房地产市场下滑。(注：办公为主，绝大部分集中纽约市，这与国贸很类似啊？!)
我们面临影响一般和纽约市零售环境的风险。到 2022 年，我们约 18% 的 NOI 来自曼哈顿零售物业。国际游客的减少对我们的曼哈顿零售租户造成了不利影响，而国际游客是我们曼哈顿零售租户的主要需求来源。这些因素可能会对我们的零售租户的财务状况产生不利影响，
此外，我们的一些主要开支，包括抵押贷款付款在内，房地产税和维护成本通常不会在相关租金下降时下降，而维护成本会在通货膨胀环境下大幅增加。(注：?)
房地产是一项竞争激烈的业务，竞争可能会对我们产生不利影响。我们几乎所有的物业都面临来自同一市场中类似物业的竞争，这可能会对我们可以在这些物业收取的租金和我们的经营业绩产生不利影响。我们的商业写字楼物业主要位于纽约都会区的高度发达地区。曼哈顿是美国最大的写字楼市场。纽约大都会地区竞争性办公物业的数量，可能比我们的物业更新或位置更好，可能对我们在我们的物业租赁办公空间的能力以及我们能够收取的有效租金产生重大不利影响. (注：?)
税的事，还真实是个问题，但公平合理，各家都得缴纳，没招啊。存续期问题？复杂啦，我参考了希慎兴业的做法，跟房管局谈判评估个价格，继续续期？
我也不知道啊，但这不是根本性的问题。