本文通过几组销售数据对比一窥典型房企住开业务经营情况变化。
地产行业4月底以来，一系列重磅刺激政策陆续出台，滨江戚老板也表示这次政策支持力度是前所未有的。5月整体销售虽有提升但不及市场预期，近期地产板块股票又持续下跌，悲观气氛继续笼罩。虽然都在房地产行业，但是不同企业当下生存状态分化差异很大。
一、销售金额同比——内部组织收缩强度
销售规模很大程度上反映组织大小。全国销售在2021年见顶18亿后急剧收缩，目前已较顶峰下跌53%。绿城的销售下跌幅度远小于行业水平，保利也优于整体市场。滨江在今年1-5月同比下跌较大，主要受推货节奏影响，6月开始销售数据会优于全国市场，预估滨江全年销售降幅10%以内，大幅跑赢行业。万科从21年开始收缩，销售下降比行业厉害；龙湖销售规模同比变化大幅落后行业，压力较大。
综上，组织的收缩强度，滨江、绿城＜保利＜全国＜万科＜龙湖。在行业组织整体收缩情况下，龙湖、万科内部压力较大。
二、市场份额同比——对抗行业下跌趋势的能力
各家房企在市场份额的占比变化，体现出在行业整体下行阶段对抗趋势的能力。虽然泥沙聚下，但有的企业却在占领更大市场份额，获取更高客户地位。从这几年的数据综合来看，市场份额占比的同比变化排名，即对抗行业下跌趋势的能力：滨江（今年数据需修正）＞绿城＞保利＞万科＞龙湖。
三、销售均价——行业生态位
不同房企的销售均价，表现出其主要的产品布局能级以及占领的客户群体，越是售价高的房企越是在行业中占领着高端改善资源的生态（注：并非越高端越好，需要结合市场环境）。从当前数据看，滨江＞绿城＞保利＞龙湖＞万科。
四、销售均价同比——降价促销压力
通过观察房企的销售均价变化，大致判断房企在当前销售环境下面临的降价促销压力。绿城在这两年去化中均价稳中有升，虽然绿城部分项目面临较大降价压力（区域市场下行及同行降价背刺，主动降价较少），但因为最近两年拿地布局的城市能级提升以及品牌影响力，整体价格压力较同行小很多。保利作为央企大哥，虽然全国化布局，很多能级低的城市或区域降价压力大，但品牌背书和央企担当、整体价格还算坚挺。滨江因为这两年拓展的细分区域影响，价格略有下降，但整体均价依然处于行业顶端。万科和龙湖这几年降价促销压力较大，而且在整体销售区域能级提升的背景下，降价压力被放大不少，客户端给的压力应该也非常大。个人判断降价促销压力：绿城、滨江（调整）＜保利＜万科＜龙湖。
五、新增货值销售比——发展的信心
从新增货值占销售金额的占比，看看各家房企对于当前市场的发展信心。滨江逆市保持着行业的发展信心，敢于逆向拿地，也体现其资金和运营实力。整体来看，规模房企对行业的发展信心是下降的，保利和万科对于土拓保持着相当的克制。绿城和龙湖保持相对谨慎的土地拓展和发展信心，绿城随着21年高价库存的清理、当前在土地市场中优中选优，龙湖在逐步采取腾笼换鸟的策略、用优质土地置换能级较低的储备。针对发展信心，滨江＞绿城＞龙湖＞保利＞万科。
总结
综合以上数据，滨江和绿城当前经营压力较小，正从行业深度调整中逐渐解放、开始思考发展的问题。龙湖的住开业务依然面临较大经营压力，但已在逐步腾笼换鸟优化资产。万科则仍然面临行业的深度调整未能缓过气，经营在进一步恶化。保利则依然保持家大业大的姿态，肉身抵抗行业调整。个人判断当前的经营情况：滨江、绿城＞保利＞龙湖＞万科。
注：本人持有文中标的，分析仅代表个人观点，本文不构成任何投资建议。$绿城中国(03900)$ $滨江集团(SZ002244)$ $万科企业(02202)$