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10月10日我们组织在大湾汇地产行业群，组队分享了地产行业、$新城控股(SH601155)$和目前近况，编辑会稍后整理到@大湾汇价投俱乐部 发布，我这里主要发个人的讲稿和观点。
投资结论：
地产行业见顶，只有结构性投资机会，新城控股的过去业绩和吾悦广场证明了团队比价优秀，老王事件后股价大跌，多种迹象看到事件在正确处理中，未来降负债的大趋势中，新城的成长性可能主要体现在多赢且有特色的吾悦广场的扩张，住宅开发会减速，本人给的估值范围在500亿~2000亿，目前市值640亿，$新城发展控股(01030)$按持股比例市值对应折扣，投资结论类似，有朋友更看好$新城悦服务(01755)$的确定成长性，我却更看好低估值且处在A股流动性更好市场的新城控股。
一些图表和研究成果来自@Munger1924 @风林火山球 @tommyshire @木文田 @乐笋一 @肖申克的安迪 @leichaoqun12 @拾荒投资 @摸石头过河的群众 ，目前大湾汇地产群主@火焰金精Hevin
最后请特别注意新城控股，我给的估值500亿~2000亿，范围很大，需要跟踪风险和进展，不构成荐股。
破产肯定不会了。中性来看，目前已经有120座吾悦，最低起码可以搞到150家吾悦是没问题的。年租金120亿。
租金净利润48亿，公允价值变动收益约20亿。保守维持2700销售不变，住宅净利润9%，权益70%，净利润170亿。则净利润应该可以维持在238亿左右。。
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我给新城控股最保守的估值是1500亿市值。
也来说说新城的估值，都说价格是由价值决定的，那新城到底值多少钱呢？按以下三种情况进行估值：第一种情况：假设银行贷款完全停止，以后也不会新增！(这种概率应该很小） 那么新城值多少钱呢？如果真是这种情况，管理层将被迫收缩战线，最坏的结果就是新城完全停止住宅开发，只守着这120座吾悦广场（中报是116座），那么这120座吾悦广场值多少钱呢？可以参照一下去年初产业资本入股万达商业的模式，大概是按照租金收入的8倍入股的，参照新城之前的公告，新城这120座吾悦广场全部建成投入运营后2021年租金收入不低于90亿，参照万达商业的估值，吾悦广场这块大概值720亿，有人说万达广场主要在一、二线城市，吾悦主要在二三线城市，吾悦价值不及万达，好吧，那就对吾悦广场的估价打个8折吧，也就是说保守估计吾悦广场的价值在570亿，其实这已经低于吾悦广场的重置价值，也就是说给你570亿，按照现在的土地成本和建安成本要建120座这样的吾悦广场是很难的，大概率你是建不起来的！第二种情况，银行贷款恢复正常，管理层稳健运营！这种情况下新城值多少钱呢？假设新城仍然维持120座吾悦广场，每年销售额2700亿的规模不再扩张，根据部分球友的观点吾悦广场配套住宅销售占比1/3，这部分所创造的利润要全部用于吾悦广场，不能重复计算，那么新城剔除掉这部分销售后新城纯住宅的销售每年还有1800亿，按照一般地产开发的最低净利率8%计算，这部分每年产生的利润大概144亿，这部分毛估估给个5PE吧，保守估计720亿！加上前面吾悦广场570亿，保守估计新城值1200亿，这是银行贷款恢复，稳健运营后的新城估值！第三种情况，贷款恢复正常，管理层积极扩张！目前万达广场已经搞到300多座，假设新城最终搞到200座吧，住宅销售搞到4000亿 ，那时光吾悦广场就值最少1000亿，住宅部分也给个1000亿吧（对应3000亿的销售额，240亿的净利），新城的远期价值最少2000亿！ $新城控股(SH601155)$ $新城发展控股(01030)$
凡是出于利他之心，免费分享的人都值得尊重。给作者大大地点赞，搞这么多数据，还辛苦码字真是不容易。如果觉得作者水平太差，不妨自己试试看！向下500亿，20%；向上2000亿，300%，参考作者的估值边界，再根据自己的预期收益率与风险承担能力做一些考虑，这个还看不懂吗？非要给你估值精确到小数点是不可能的，天底下没有确定性100%的投资。
实体店生意越来越难做，广场租金可能没有那么乐观。
老王一天不判，就一天不安全，然而老王总有一天会判，所以无论新城短期怎么走，都必定还会再有一跌，为什么不等最后在买呢