#雪球星计划# 最近超大特大城市城中村改造政策出台，“城中村概念股”也一直被炒作，网上有好多张名单，但排重之后，会发现有十几个名字一直被提及：
万科、深振业A、天健集团、佛燃能源、深圳燃气、达实智能、宏润建设、中装建设、三和管桩、吉大通讯、德才股份、广日股份、北新建材。
这些是地产、能源、装修建材、通讯等领域有名气的公司，而且从名字就能看出，是一个完整的产业链，其中地产企业里咱们最熟悉的，就是“万科”。
万科在很多城市参与了旧城改造、老旧小区改造，比如早在2006年，广州政府对永庆片区房屋进行了征收和拆迁工作，随后就引入了万科进行承建改造。
用修旧如旧的方式，保留了岭南风情，再现骑楼、故居、西关大屋风采，这个案例被区政府写进政府报告里，去年这里获评国家级旅游休闲街区，万科也在这积累了改造经验。
万科也有一些城中村改造的经验教训，最出名的就是曾经浩浩荡荡的“万村计划”。
2018年，已经退休的王石回来给万科站台，介绍这项庞大的城中村改造计划，“一个城市100个城中村，乘以100座城市，不就一万了么？要是在全世界范围，我看一万后面还要加个零。”
“万村计划”首选深圳，用的是集约化整体租赁的形式，将村民自建物业改造，通过商业团队进行商业配套、生活内容、产业配套的植入，再出租。随着规模化开展，质疑出现：
1、万科在与城中村房东业务洽谈时，会给一个比当前出租价格稍高一点的租金，随着业务全面推进，短时间内打破了城中村租赁房源的供需平衡，导致租金普涨。
2、房东仓促清退，一般只给住户一个星期或半个月的缓冲时间，大量打工人不满，并对改造后的高租金产生恐慌，他们在网络中发出“搬去哪里？”、“以后怎么租得起房”的呼喊；富士康员工还发布公开信，要求公司涨薪，引起轰动；
3、万科一般签订12年租约，大量打工人还担心万科涨租，希望相关政府监管部门对租金涨幅做出最高限制，并要求规范双方的租赁合同，平衡和保障双方权益。
最后，深圳规定每年租金涨幅不能超过6%。
万科难受了。万科与业主签订合同没有免租期，一移交房屋，就要开始付租金成本，当时有媒体测算，万科每月要付数亿，但推进不顺回流的租金收入却很少。
同时，万科给业主还要有租金涨幅承诺，“3年递增10%”，在城市租金限制涨幅下，商业前景被锁死了，没有盈利空间。
2018年，万村计划停止。再后来，2019年对上海大中华正泰橡胶厂进行存量改造，对深圳南头古城进行改造，都改造的很好，但都是保留原始特色、微更新的思路。
从这个案例能看出，城中村改造不能只考虑住户业主，还要考虑现有租住人的生活问题；租户对大规模改造的接受度不高，而且首要关注的是低生活成本，其次才是居住环境的改善；企业领导层的精英们，一旦和底层劳动人民的需求脱节了，就会跌跟头。
就像郁亮谈起这个计划碰到问题时说的，“低估了社会复杂度。”