图:2015-2019年阳光100资产变动情况
非住宅产品销售额占比提升,主力产品竞争力进一步优化
2019年阳光100实现合约销售金额人民币103.38亿元,较2018年度减少14.5%;实现合约销售面积78.74万平方米,较2018年度减少16.9%。此外,平均合约销售单价为12825元/平方米,较2018年增长4.4%。
非住宅产品销售额占比提升。在2019年,阳光100加强非住宅类产品销售,商用物业及车库销售实现合约销售51.34亿元,较2018年增长42.5%,占比提升至约50%。其中,集团强化了喜马拉雅公寓、街区综合体产品线,将其作为提高利润率、土地溢价、拿地能力的核心竞争力。
中西部和长三角为主力成交区域。分城市来看,阳光100合约销售金额约38.9%、31.4%分别来自中西部地区、长三角地区。其中温州阳光100阿尔勒、济南阳光100国际新城和无锡阳光100阿尔勒贡献显着,合约销售金额分别达11.75亿元、8.91亿元和8.79亿元,分别占总合约销售金额的11.4%、8.6%和8.5%。
三大主力产品协同发力,竞争力进步一强化。街区商业综合体、喜马拉雅服务式公寓和文旅小镇三大主力产品步入高速发展期。其中,主力产品之一的街区综合体在过去一年日益成熟。长沙凤凰街、常州凤凰街的落成均取得了预定的成功。武汉凤凰街的开盘也取得热销,均价达4.4万元╱m2。而且武汉凤凰街项目获得了政府低价配比的住宅面积,大大提升了投资收益。这种街区综合体配比住宅项目的模式也在其他城市洽谈落地,预计将成为阳光100今后项目发展新亮点。另外,主力产品喜马拉雅公寓在过去一年也得到了大力发展。比如在天津获取5.75亿合约销售收入,单价达人民币49000元╱m2,实现了量价齐升。重庆、天津项目交付运营,在市场上取得了较好的品牌认同。主力产品的持续发力带动了全年合约销售价格与毛利的上升。
优质土储价值逐渐释放,商业类土储预计增加
经过多年的布局,阳光100在全国各地土储大大领先于同行。截止2019年底,阳光100多年来在长三角、珠三角、大北京圈三个区域布局了一级土地开发项目,集团总土储面积约1234万平方米,货值超过人民币1500亿元。
重点布局环渤海和中西部,土地溢价空间较大。阳光100在环京区域土储规模相对较大,土地价格上涨空间较大,有利于效益进一步提升。其中,在环京的河北兴隆和温州鹿城区分别有逾6000亩和逾2000亩的一级开发土地,文旅项目合约及意向土地则超3000亩。预计阳光100的土储和一级开发土地供应量在2020年也会达到历史新高。
低成本拿地,加速转型升级。阳光100凭借其主力产品优势以低成本获取新项目,统一规划并负责非住宅配套的开发运营,从而提升区域土地价值,再通过出让住宅用地或引进合作,实现加快周转、互利共赢。其中,2019年及时转让珠三角清远阿尔勒项目的120万㎡住宅项目。全年出售住宅部分的土地及项目价值(包括股权及债权)约110亿元。同时完成温州阿尔勒项目的道路通车工程、北京北兴隆县的高铁新城拆迁工程,从而为后期土地上市奠定基础。
图:阳光100土地储备分布情况
负债率显着下降,追求财务健康
结合转型战略出售部分住宅项目,获取的现金回笼降低了阳光100的负债水平,同时,也使阳光100的净资产总额快速提升,财务结构得到优化。截至2019年末,阳光100总有息负债减少15.6%至250.54亿元,总负债率由2018年末的84.4%下降至79.9%,净负债率则大幅下降82.4个百分点至179.2%。阳光100显然已放弃追求规模膨胀方向,改为提升优势业务能力及核心竞争力,稳步前行。
阳光100把债务优化作为2020年的主要目标之一,一方面降低负债总额,另一方面调整债务结构。预计未来五年负债下降到200亿以下,主营收入超过200亿,一降一升控制负债率,积极的引入合作伙伴,逐步出清短期债,增加长期债。
图:2015-2019年阳关100总负债率趋势图
2019年,阳光100在经历股价波动、行业政策约束等外部压力下,坚持业务转型升级,抓住时机出售部分住宅项目,同时成功拓展一级项目土地储备。显然集团从过去追求规模实力与扩张转变为持续追求专业能力提升的战略,在细分市场中打造并提升主力产品竞争力,预计未来的阳光100将会是一个有创新能力、盈利能力、有市场品牌影响力的专业化企业。