摘要：远洋集团债务压力到底有多大？（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
延期兑付成为多数房企不得已的选择。
近日，远洋集团连续发布多份公告，内容涉及向债权人征求延期支付部分票据的利息、延长有关公司债券持有人会议的投票表决截止时间等。
图表来源|东方财富（特此感谢）
在公告中，远洋集团甚至坦言：
今年7月以来，在行业销售表现继续走弱的形势下，集团尝试多种途径筹集资金未果，账面可动用资金几近枯竭，公司债券按期足额兑付存在较大困难……
下文杠杆游戏会写，远洋集团的资金状况确实非常紧张。严峻形势下，不久前该司的大股东中国人寿出手大幅改组董事会，加强对远洋集团管控。
与此同时，7月21日左右，远洋集团、远洋服务联合公告了一起远洋系内部资产重组案。
1、远洋集团债务压力到底有多大？
远洋集团此次延迟兑付，始于一笔公司债。
2023年7月18日，因兑付调整方案存在不确定性，远洋集团曾公告“18远洋01”债券停牌。
“远洋地产有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）”，发行量20亿元，期限5（3+2）年，票面利率4%，起息日期为2018年8月2日，到期日期为2023年8月2日。
在公告中，杠杆游戏看到远洋集团说，尽管持续采取多项应对措施，受销售额与再融资改善不及预期等因素影响，远洋集团中国出现了阶段性流动性不足的情况。截至本公告日期，远洋集团中国账面非受限货币资金无法覆盖公司债券本息。
尽管远洋集团中国仍在积极筹措资金，但短期内其流动性得到有效改善的难度较大。因此，针对公司债券的本息兑付存在重大不确定性。
接着，7月25日，远洋集团发布公告表示，拟与公司债券持有人协商调整公司债券兑付安排。
7月26日、7月30日连续发布相关公告，引起包括杠杆游戏在内的一些群众关注。
到底远洋集团的债务有多少？压力有多大？
此前杠杆游戏也写过文章：2022年，远洋集团的总贷款增加，为970.23亿元，其中短债占比最多达39%，为380.92亿元，2021年这一数据还是186.68亿元。
而在手现金，远洋集团则是大降。2022年其现金资源总额（包括现金及现金等价物、以及受限制银行存款），一共为93.86亿元。
年终现金及现金等价物46.23亿元，2021年末该数字为超216亿元，更早之前的2020年更是超300亿元。
这个资金状况，远远覆盖不了短债。
这直接导致了远洋集团2022年的净借贷比率飙升到183%，2021年这一数据为85%。
2022年，远洋集团的资产负债率从前一年的72.82%上升到80.54%，流动比率跌至1.40，杠杆地产看了下，为近9年来最低。
融资成本2022年远洋集团则上升了，从2021年的4.96%上升至5.16%，在国、央房企里这一数据不算低。
对了，在业绩报告尾声，独立核实师给出的意见里提到远洋集团“有关持续经营的重大不确定性”，2022年除了巨额亏损，还有经营活动现金流净流出155.29亿元。
2、资产腾挪、积极筹钱
巨大压力之下，远洋集团动作不少，积极卖资产、筹集资金。
比如2022年，远洋集团系列动作，也就不奇怪，优质资产也不例外。
2023年5月末时，我朋友闺蜜财经也写文章回溯过，远洋集团继续卖资产。
比如2023年5月29日晚间，远洋集团、远洋服务在港交所披露：
远洋集团全资子公司远洋集团中国将以3.59亿元人民币出售远洋未来广场（北京），估计远洋集团将就该交易确认税前净收益约3.16亿元人民币，拟将出售所得款用于补充营运资金。
此次交易涉及的目标公司名为北京睿鸿商业管理有限公司，是北京远洋未来广场的业主。公开资料显示，该项目总土地面积约为35,887平米，总建筑面积及总可出租面积分别约为62,398平米及31,223平米。
在此之前，媒体做了梳理，2022年4月，远洋集团以约30亿元向中国人寿出售北京颐堤港一期项目公司股权；
2022年6月，以50.15亿元出售位于北京市丰台区丽泽商务区的北京锐中心项目；
2022年10月，以2.33亿元向中国人寿地产平台国寿置业出售了北京中国人寿金融中心10%股权；
2022年11月，以7736万元向远洋服务出售位于北京及深圳的两处物业；
2022年12月，将成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权以54.65亿元的价格转让给合作方太古地产。
处置资产、收缩战线，不是因为有困难谁会如此？
此外，杠杆游戏注意到，大股东中国人寿也向远洋集团系列纾困，远洋系内部也是在腾挪资产。
7月21日，远洋集团、远洋服务联合公告称，远洋亿家与远洋控股中国订立地产转让框架协议，前者有条件同意收购后者部分资产，总价值约6.26亿元人民币。
公开资料显示，远洋亿家是远洋服务的全资附属公司。远洋集团持有远洋服务67.57%的股权。远洋控股则是中国远洋集团的全资附属公司。
这6.26亿元转让资产里，其中车位转让及商用物业转让的价格分别为4.74亿元、1.52亿元，背后对应的是位于中国的4961个车位及168项商用物业（总面积约12901平米）。这些车位分布在北京、环渤海区域及华东区域；商用物业则在环渤海及华西区域。
有趣的是，该笔收购远洋亿家不需要支付一分钱，远洋亿家及远洋控股中国协定，远洋亿家集团就资产转让应付的代价将与应收款项全数抵消销，这样应收款项将悉数清偿。
另外，细看这些目标资产的财务资料，似乎比较一般。如上图，4961个车位2021年总租金收入4.6万元，总租金收入4.6万元，目标商用物业2021年租金收入也才3.3万元。
2022年目标车位租金收入未披露，目标商用物业租金收入增长了不少，为42.9万元。增长后的这个租金收入，好像也……
截至2023年6月末，两项目标资产的账目值约为6.09亿元。
对于上述资产转让，远洋集团控股的表态很微妙：
可以有效地完善库存结构，另外依托远洋服务集团的管理能力，使得这些资产价值提升。符合远洋集团控股及其股东的整体利益。
我们知道，各种交易背后，实际有远洋集团债务压力、现金流的困境。
3、经营承压，董事局大幅调整，中国人寿下场加强管控
远洋集团积极自救、出让资产、内部腾挪同时，经营方面如果有起色本来应该压力小一点。
但很遗憾。
最新的数据披露，远洋集团连同其附属公司、合营公司及联营公司2023年6月协议销售额约为70.4亿元；协议销售楼面面积约为634,000平米；协议销售均价约为11,100元/平米。
2022年6月这3组数据分别为：137.0亿元、759,600平米、18,000元/平米。
2023上半年，累计协议销售额约356.6亿元；累计协议销售楼面面积约2,760,900平米；累计协议销售均价为12,900元/平米。
2022年同期分别为：430.1亿元、2,555,000平米、16,800元/平米。
我们知道2022年表现，本身已经相对于2021年很不好。此外，我们注意，远洋集团2023年的销售价格表现，实在是……
说完2023年最新的销售数据，杠杆游戏回溯下其2022年诸多指标下滑，比如2022年远洋集团协议销售额为1002.9亿元，同比降幅26%。
此前中指院发布的报告显示，百强房企销售总额、销售面积分别为63301亿元、36313万平米，同比分别下降30.3%、36.2%。远洋集团的销售数据优于百强房企平均。
行业来看，国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售额约13.33万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。远洋的销售表现也基本和行业同频。
不过，远洋集团2022年的营收降幅似乎高于平均。业绩报告披露，其2022年营业额为461.27亿元，同比下降28%。
还是上述的中指院报告显示，2022年百强房企营业收入均值为371.6亿元，净利润均值为21.9亿元，同比分别下降25.2%、54.4%。
对比其他众多国、央背景的房企，杠杆地产此前些文章说，远洋集团的营收降幅更是显得大。
体量大的比如保利，2022年营收2811.08亿元，同比仅下降1.4%；华润置地营收2070.6亿元，同比小幅下降2.4%；招商蛇口就更别提了——营收同比增长13.92%；体量相差无几的华发2022年营业收入591.90亿元，同比也增长15.51%；甚至民企美的置业，营收同比也只微降1%。
上图可以看到，远洋集团四大板块里降幅最大的是物业开发：2022年营收371.32亿元，同比下滑33%，物业管理及相关服务的营收还增长了13%。
利润方面，杠杆游戏看到远洋集团下滑就更厉害。其中毛利润23.77亿元，同比降幅约78.89%，归母净利润为-159.3亿元，同比大降683.71%。
受此影响，远洋集团的毛利率从2021年的17.52%，暴跌至2022年的5.15%，净利率更是跌穿成负值，为-33.93%。
对了，顾问费用、核数师酬金、宣传及市场推广。在我印象里，目前披露年度业绩的房企里，这几项还增加的很罕见。
2022年，远洋集团销售及市场推广费用增加到18.03亿元。其解释说，增加的主要原因是增加市场推广活动，以应对市场气氛转冷的影响。
成本下不来，再加上金融资产减值亏损、分占合营、联营公司业绩为负值，直接让远洋集团的净利润更低。
销售萎靡、业绩不好，让远洋集团泥淖难出。大股东当然很急，6月初有传言说，中国人寿和大家保险正在想办法，以解决远洋集团目前的压力问题。
2023年6月25日，远洋集团发布公告，对董事局委员组成人员进行了大幅调整。
与此同时，惠誉将远洋集团的长期外币发行人违约评级由“B-”下调至“CCC+”，并将其高级无抵押评级由“B-”下调至“CCC+”，回收率评级维持“RR4”。
当然，在此之前，包括远洋集团在内，这两年很少有房企的评级没有被调低过，进一步调低反映出外界对企业的一些看法。
惠誉就认为，远洋集团的流动性安全边际较窄，且近期到期债务规模较高。确实，远洋集团的现金较少，一年内到期的债务却不低，压力山大。
面对这些问题和压力，所以远洋集团的董事局换血，大股东加强了管控。
远洋集团方面就表示，本次董事局人员调整，有利于大股东加强对公司的管控，推进公司治理机制的进一步完善，从而提升公司的可持续发展能力。
各项组合拳打下来，效果如何？我们拭目以待。我想，无论如何，销售的好转，这是最基础的。
本文未标注出处的财务图表，均源自远洋集团有关公告，特此说明并致谢
版权及免责声明：本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。