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隔墙家的老王 的讨论
作者：隔墙家的老王
| 发布于: | 雪球 | 回复：34 | 喜欢：2 |
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在建吾悦全部建成开业后，年租金150亿，毛利率在65到70，那毛利基本有100亿，再扣掉10%的房产税及附加税，还剩85亿，再扣掉30亿的利息，还有55亿，最后再扣25%的所得税15亿，净利40亿。
上面测算是把所有有息负债全部算在吾悦头上，实际上在建住开出清过程中会有现金流结余，起码能回收100亿用于降杠杆，也即有息负债最终会降低到500亿以下，并且随着资产负债表的修复，贷款利率也一定会降到5%以内。
另外应付账款作为无息负债，只能慢慢还，哪怕拖个三五年的，也比那些爆雷的强多了，只要你每月按计划还款，供应商都能接受。等不及的就再搞点工抵房处理一下
这得写太多数据，各种假设，也未必有人信。既然是拍脑袋毛估估也没必要太认真，反正个人预期，26年后，每年五六十亿的净利，七八十亿的自由现金流，二三十亿的分红，七八百亿的市值。
对一些稳健的投资人而言，不见兔子不撒鹰，看到价值也只会上小仓位，既然要新城转型做包租公，吸引价值型投资者，包括大型长期资金，那就得有分红，什么时候看到能持续分红，才能走出趋势性图形。你分红都没有，投资经理拿什么说服投委会上新城仓位。