厚叔的季度现金流量表是目前研究新城基本面最好的素材。
翻译成人话就是会所认为你现金太少,不能覆盖一年内到期有息负债,也就是三道红线中的现金短债比低于1,所以怀疑你持续经营的能力。公司的解释是大环境如此,我已经很努力了,连续6年经营性现金流为正,手里还有未抵押的吾悦,还有腾挪空间,熬过去就好了。
客观地说,会所基于谨慎原则,出具“非标“没有错,静态看现金流的确失血严重,那公司的解释是否靠谱,还是苍白的狡辩?
我们先来看一下现金短债比历年的变化:
现金短债比从18年的3.49降到现在的0.92,的确有山雨欲来风满楼的感觉,但是我们也要看到21年开始的缩表,有息负债从910降到目前的570,降了340,现金从550降到190,少了360,期间还开业了36个吾悦(21年末开业126,租金80亿,23年末开业162,租金106亿),那么现金又是怎么流失的,钱是否用在了刀刃上?
顺便把现金流量表按季分拆贴一下:
没爹的孩子需要更努力,21年Q3开始,新城打工(经营性现金流)赚了544亿,收回外面投资91亿,置办家产(吾悦)花了201亿,净还有息负债(含明股实债)617亿,支付利息124亿,分红46亿,少数股东利润分配31亿。
544+91-201-617-124-46-31=-384亿
赚钱的能力还在,只是随着可售的减少,单季可能也就15亿,全年60亿。
吾悦重资产差不多今年底结束,用经营性现金流来支撑应该也够了。
作为曾经的地产粉,目前还有3成地产持仓,对于新城也持续关注和追踪,从21年下半年缩表开始,就一直是“光卖房,不拿地,降杠杆,卖完收摊,躺平收租”的思路,此时此刻,万里长征已到吴起镇,人疲马乏,但好歹也是过了最危险的时候。
接下来说说公司会如何应对:
投资性房产账面公允1195亿,按照5成抵押率,也可以获得600亿的经营贷,已经可以完全覆盖目前的有息债务,开发贷随着竣工交付,公开债逐步到期,公司所要做的就是债务置换,而不再是疯狂还债降杠杆。
最后说一下新城的存货减值,在已公布
的A股地产股里(华润,龙湖,融创,绿城是港股,暂无财报明细),他是最狠的,做个图自己看,小王的保守可见一斑
路虽远行则将至,事虽难做则必成
$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ 就是那个能苟着把道友都熬死的奇葩,就如《凡人修仙传》里的韩立。
学习了。老师辛苦了
【“会所”两个字充分表达了作者哀其不幸,怒其不争的复杂心情】
我刚打赏了这个帖子 ¥18.88,也推荐给你。
债务置换最为关键,能不能行已经不是自身的努力了,这要看zc指导和金融机构的具体落实
土储账面值只有31.56亿,就是未开发的土地吗?那房地产开发业务差不多见底了?
投资性物业可能有些已经抵押贷款了吧,还能贷600亿出来?
其他流动负债中 也有一部分有息负债
财报中如是所述,
新城控股流动负债中包括短期借款、一年内到期的非流动负债和其他流动负债中相关的有息负债余额共计为人民币 21,236,622,664 元
这部分楼主算漏了
普华永道被质疑对恒大的历年年报都没有任何提示应负责任,因此,今年签注的年报都按部就班的嚴格起来了。新城就寫这么一段了!
说实在的,会所搞这么一出,流动比率低于1,现金短债比低于1,怎么就对持续经营存在重大不确定性了?只能这么解释:你是民企呗,你虽然有100多亿经营现金流,虽然有吾悦可以抵押,但如果银行不给贷款,你还不上到期贷款,你就可能会死,因为你是民企,没人救你。
有点像早起的锤子,别人疯狂正向优化,它反而负向优化
地产周期没那么短,2026年前的业绩是不用看了,别浪费时间了,等2027年大家再来吧