$招商银行(SH600036)$建设银行(00939)

有不少人在赌出险地产商的反转，其实如果从炒股的角度谈，可能有机会，但如果从长线投资大的角度谈，机会几乎为零。

正常的地产企业特别是高周转的开发性地产企业对融资有巨大的依赖性，出险的地产商基本上都是一个模式，项目融资依赖银行，日常运营资金依赖债券，对上下游都有巨大的资金占用，预售制占用购房者资金，而项目建造依赖上游的建材厂商和建筑商，但一旦企业出险，所有的融资渠道都被掐断，对于违约的企业，银行不会提供再贷款，银行和地方政府会严格监管单个项目资金，保交付和银行资金的安全，地产商在项目没有交付之前根本不可能玩10个瓶子8个盖子的游戏，而购房者也不愿意购买出险者的房产，上游的建材和建筑商肯定是钱到再干活，赊账是不可能得，商票无人要，几乎所有的融资渠道都被切断，不要说碧桂园或者融创，在这种压力下万科也要崩盘，所以要维持这个游戏能够继续下去只有一个办法，不要违约。

出险的地产商现在能够压榨的只有债券持有者，银行和信托控制着项目资金，基本上就按照单个项目运作，可以完全不理会地产商，如果项目不行，银行也要出险，如果项目可以，银行或者甚至可以直接将项目接管转让给未出险的地产商继续开发，只要保障自己的项目资金安全就可以，而地方政府的目标是保交付，更甚至的釜底抽薪，收回土地。地产商基本上要维持企业总部的运作都非常困难，压到最后，只能寄希望于压制企业债持有者，连续不断地违约是肯定的。

最好的情况无非快速降低规模，寄希望于企业债转股，降低负债，但最终在这个过程中慢慢缩水，直至负资产吧，对于国家层面，只要保障了交房，银行资金大部分得到保障，不出现系统性金融风险，就算成功吧。

信用是企业的生命，这时候，才明白长江实业和新鸿基这种公司为何采取囤地慢周转，资产负债率保持在个位数的原因吧，他们的运营资金完全依赖自有资金，不用融资，也就基本避免了企业层面的流动性风险了。估计这一轮风波之后，万科，保利之类未来也要调整经营模式，他们如果面临民营地产同样的局面，暴雷也是不可避免的。