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谢谢莲花总的分享。
好早以前听朋友说过这个行业，但估值相对于买的一些公司来说，不便宜。心里也一直有些疑问（或许是因为贵，买不下手，才故意找茬[大笑]请莲花总指教。）
长远来说，不理解为什么物业可以拥有高毛利？本质是业主请的管理公司，再顺代做些相关服务业务。现在物业有点喧宾夺主的感觉，如果未来业主产权意识提更高，是否会和物业有谈判的余地？
看新闻广东有些小区物业赚了钱，还要分给业主。（老小区，有种小区自己组织成物业的性质）
高估值的不敢碰，莲花总发的滨江23年只有几倍的PE，还是挺有吸引力的。现在行业感觉属于跑马圈地的阶段。
引用：
2021-05-18 19:27
去年下半年物业公司大规模ipo导致的市场供求失衡迎来了一次买入机会，这次ipo战投解禁是另一次机会。期望还有更多机会，但机会真有这么多吗？[大笑]
跟踪物业股有一段时间了，目前仍然钟情于低估值的小盘物业股，他们有与大型物业公司同样甚至更强的能力，仅仅因为规模小一点，估值就只有大公...

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世说新语
2021-05-19 11:18

鹤飞兄的问题，说说我的理解，不一定对，个人角度：

目前物业的逻辑是面积增长，面积增长的逻辑是靠品牌和口碑拓展，如你所说，业主长期看会选择物业服务商。

如果把物业的利润拆分一下就能看到，基础物业的毛利大部分并不高，净利润率10个点上下，其他非业主服务也就是面向开发商的服务和增值服务毛利率高一些。

这可能跟我们的地产模式有很大关系，国内很少有独立的物业公司，物业公司一直是地产公司的附属工具，物业的品牌其实是地产公司的品牌。上市之后，集团把业务切一下，一部分叫开发，一部分叫物业。比如不上市，装修可能是个独立公司，上市后装修可能放到物业里边去了。举个例子，滨江集团只有1000人左右，销售1360多亿，物业公司4000多人，所以一些业务放到物业公司就比较正常。所以物业公司的利润率和基础物业服务的利润率不一样。


非业主增值服务不光面向集团也可能是第三方合作对象，这块能不能持续，看集团状况，但对于规模较小的公司来说，这种比例其实并不很重要，更重要的是他的拓展能力，因为目前是行业大跃进的时代。

也有一些比较单纯的物业公司，比如银城生活服务，非业主增值服务极少，业务主要靠二手盘拓展，也能高速增长，物业的净利润率做到7%。

行业短期是大跃进，长期可能是大浪淘沙，没有品牌的公司会出局，能提供良好服务的公司会不断壮大，对于几百万几千万的物业，业主的核心利益除了服务还有保值增值，一个好的物业服务我相信是能赚到适当利润的，利润率可以保持一定水平。

物业这个行业还有个好处，就是业主不会随便就想换物业，仅仅因为几毛业务费，大部分是忍无可忍才想起来换。所以这个行业竞争生态比大多数行业的竞价还是要好一些。