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其实这个账面价值并不是真实现金沉淀，而是新城根据每年的租金上涨，不断上调账面价值，也就是说你永远只会看到这个4%，
举例，一座吾悦10亿账面价值，租金1亿，净利润4000万，净利率4%。如果租金上涨到1.1亿，净利润4400万，则吾悦的账面价值会重估到11亿。
很简单的道理，你商铺买来时100万租10万，如果涨到20万租金，你不可能卖100万。比如涨到200万，这时候你还是在算现有租金利润和账面价值的比率。你说你不如房贷利率？你说你这个是负资产？
真实情况如何呢。
1.如果不拿这个吾悦，则没有廉价土地，因为吾悦地块基本底价，协议价定向成交。
2.通过吾悦地块的住宅销售、金街销售，很多就是回收了完全投入的现金流，不少是白赚出个吾悦。
3.但是吾悦的账面价值依然是10亿。依然是不如贷款利率。
4.大多数沉淀现金在1-3亿。
5.如果租金在7000万，利润2800万，则真实投入回报，0.28亿/1.5亿=18%，0.28/3亿=9.3%.如果把整个项目看作一个整体，住宅只是吾悦的成本构成。
一般集团测算低于10%的不会做。
另外当前住宅不好卖。然后又会出现新的平衡。政府价格让利和条款让利，重新回到地产商可以接受的开发程度
70%毛利率，无负债40%净利率。1200亿的投资性地产，净利润40多亿，商业资产账面价值的净收益率不到4%，远低于新城的有息债利率，意味着靠债堆出来的商业资产是负资产，赚的钱不够付利息。SOHO就是典型案例。
70%毛利率，无负债40%净利率。1200亿的投资性地产，净利润40多亿，商业资产账面价值的净收益率不到4%，远低于新城的有息债利率，意味着靠债堆出来的商业资产是负资产，赚的钱不够付利息。SOHO就是典型案例。
公公买了3%+1%是怡情，错了无伤大雅
你买半仓是赌博，错了伤筋动骨
公公一直注重分红，这个没有分红，买入是为了以后吗？有点看不懂
鹿鼎公确实是雪球里面价投标杆的存在，他说过他仓位超过10%的股票，没有亏损过的，而且地产里面的这支新城发展，我看过他很多帖子，确实是花了很长时间才做出投资决定的，我所能理解的就是这支股票的大股东占有股份，接近中国神华大股东占有股份，其他除了低估，但还有很多低估的票，我还真看不出什么特别之处
蛮多大∨重仓海油和海狗，这其中的逻辑很容易理解，从护城河和现金流折现这两块很好看清楚，但是新城控股和新城发展我硬是看不懂
鹿公买的是h股地产吧
这个详细说起来就一言难尽了。可以翻一下2020年左右的帖子，很多分析新城这块的成本。总体来说，就是毛利70%左右，剩下大头是租金收入12%的房产税，25%的所得税，净利润差不多是营收的40%。至于护城河，其实本身也是每人有每人的看法，总体上就是目前节点重新按新城的玩法做起来是不可能的了，至少是不可能盈利的。而且细节短时间搞明白也不太可能，既然持股不踏实，考虑还是做个短线吧。
如果看不出来，还不如尽快卖掉， 没必要浪费时间和金钱。
上周五买了半仓，这两天给我坚定长线持有的心理感受非常不好：极高的护城河和 现金流折现，我始终没找到咋搞，虽然今天做了高抛低吸，但不打算长线持有的，我觉得完全没必要
40%净利润吧如果剔除负债