国内地产商从未体会过什么叫不动产，估计连万科都没想到，有一天，流动性都不足以付息。他更从未体会到，他会给土地爷和财神爷放在温水里煮。他一直以为是同盟，没想是弃子。

知道有人兜底，还有就是高管赚钱了就行，谁管你洪水滔天，

是的。
08年我看了一本书叫香港地产百年，这个香港房地产差不多每10年、八年就来一次调整，而且幅度有的时候是特别大，每二三十年，会有50%~70%的这种房价调整。
所以香港房地产商经常以30%的资产负债率作为高线，因为它可以防止这个房价下跌70%也不会完蛋。
但国内房地产商基本都是70%以上。隐含的经济意义就是中国房价不会下跌超过30%。
$长实集团(01113)$ $万科A(SZ000002)$ $新鸿基地产(00016)$

香港预售制，是把钱托管在律师行，地产商要拿钱，可以，先提交资料，由律师行审核完，再通知银行拨款的。 地产商说要钱买材料，那就提交证明，然后钱不是直接给地产商的，律师行是直接把钱通知银行拨付给对应供应商的。 中国的预售制，完全两码事。

这不是地产商一个行业的问题。中国什么行业都有这个倾向

明白人，有些人以为他们很难受，想多了。

不是不知道，而是财富高管化债务公司化风险社会化。

我们的预售资金监管制度也是这样的，楼款交到政府监管账户，需要支付工程款时由开发商申请、房管局批准、银行拨付，问题是，实际操作上，绝大多数开发商收的楼款不进、或者不足额进监管账户，进到监管账户的钱也会通过虚假合同和发票申请支付到施工单位，再由施工单位转回开发商的资金池，实现抽逃监管资金的目的。
一家两家三家五家开发商出问题是企业的错，但现在是都出了问题，问题在哪里，一目了然了。

感觉也是一种自然选择，会筛选那些真正能够适应当下、未来的企业，适应不了的哪怕暂时很大也只是恐龙，筛选出来的就进化了。
回头看，如果当初也是保持低负债率，我怀疑可能活不到今天，因为就算创始人耐得住，但是下面的人耐不住啊

社会主衣了解一下？

国内地产公司只学到了对自己有利，公摊占了那么大的便宜也不说，政策都只向高阶层妥协

中国预售制就是资金池吧，其实干的是和银行一样的事儿

香港预售制，是把钱托管在律师行，地产商要拿钱，可以，先提交资料，由律师行审核完，再通知银行拨款的。 地产商说要钱买材料，那就提交证明，然后钱不是直接给地产商的，律师行是直接把钱通知银行拨付给对应供应商的。 中国的预售制，完全两码事。

香港的地产开发商都是经历过好几次地产危机洗礼，现在也就是4大家。
之前我看到一个日本的地产开发商的故事，经历了7轮地产周期危机，倒在了1990年。
或许说，高度金融化的事业，还是需要低杠杆，至少下轮周期还在。
李嘉诚确实值得研究