【杭州】
1顺源府
拿地：2019，计容13万㎡，拿地价9.97亿（配建2.3万㎡公租房+0.4万㎡幼儿园），实际楼面价1.2万
项目公司：杭州众安银湖房地产开发有限公司，权益90%，有明股实债历史（杭州金投）
销售：限价2.05万（装修），基本上摇号，已售罄
结算：表内，23年可结算收入20亿左右，利润率3%-6%
2明彩城
拿地：2020，计容7.8万㎡（商办性质），拿地价2.3亿（返还村30%），实际楼面价0.7万
项目公司：浙江众都置业有限公司（新城市旗下），权益比例：59%
销售：销售均价约2万，卖的很慢，3年卖了30%左右
结算：表内（新城市），23年可结算收入3.8亿，利润率10%左右
3蒲荷芸邸
拿地：2020底，计容7.5万㎡，拿地价21亿，实际楼面价2.8万
项目公司：杭州众捷企业管理咨询有限公司，权益90%，有明股实债历史
销售：销售限价3.8万，权益比例：90%
结算：表内，23年可结算收入29亿，利润率1-3%
4国际办公中心
拿地：2020，计容7.8万㎡（商办性质），拿地价2.3亿（返还村30%），实际楼面价0.7万
项目公司：浙江众都置业有限公司（新城市旗下），权益比例：64%
销售：销售均价约4万，卖的很慢很慢
结算：表内（新城市），23年可结算收入6亿，利润率15%左右
5瑞源邸
拿地：21年5月，计容9.5万㎡（3.3万为商业，1万公租房），拿地价9.5亿，实际楼面价1.1万
项目公司：杭州众安银晟置业有限公司，权益比例：90%，有明股实债历史
销售：限价2.05万，住宅首批摇号基本卖完，商业滞重资产，项目现金流难平衡
结算：表内，23年可结算收入11.5亿，利润率4-7%左右（拿地较晚，23年竣工有难度）
6荷源府（淳安）
拿地：21年2月，计容4.9万㎡，收并购项目，原始地价2.7亿，实际楼面价猜测0.7万（年报土地成本明显有误）
项目公司：淳安数科置业有限公司，权益比例：90%，有明股实债历史（杭州金投）
销售：高层约1万，别墅捂盘未开（推断不好卖）
结算：表内，23年可结算收入2.6亿，高层部分亏损-5%左右（网上信息已延期至24年交付）
【浙江（不含杭州）】
7宁波慈溪山水苑/新城市
归属于新城市，主要是二期23年预期竣工，很可能延期 销售额只有0.2亿，暂不计
8宁波潮悦府（朝望悦府）
项目公司：宁波北仑众安房地产开发有限公司，权益90%，明股实债历史
拿地：21年6月，计容3.1万，地价6亿，楼面价2万
销售：21年12月开盘，售价2.5万，血亏
结算：表内，23年可结算6亿，利润率-10%，延期至24年可能性较大
9义务秀湖荷院
项目公司：义务众安房地产开发有限公司，权益58.5%，明股实债历史
拿地：20年9月，计容5万(纯别墅），地价16.2亿，楼面价3.2万
销售：21年9月开盘，已售至尾盘，售价4.4万
结算：表内，23年可结算22亿，小亏利润率-5%
10义务湖畔名邸
拿地：21年7，计容3.3万，地价9.5亿，楼面价2.9万
项目公司：义乌众享房地产开发有限公司，历史明股实债（五矿信托）
销售：22年7月开盘，售价4.2万（洋房）
结算：表内，23年可结算2.5亿，利润率4-7%
11温州顺源里
项目公司：温州众安房地产开发有限公司，权益90%，历史明股实债（年报权益比例又写错了）
拿地：20年2月，计容8.7万（1万㎡ 政策住房），地价11.2亿，楼面1.6万
销售：售价2.8万，已是尾盘
结算：表内，23年可结算20亿，利润率6-8%
12绍兴古越郡府
项目公司：绍兴众安房地产开发有限公司，权益90%，历史明股实债
拿地：20年4月，计容5.2万，地价11.3亿，楼面2.2万
销售：售价5万，3年销售不到50%，地王高价慢卖
结算：表内，23年可结算10亿，利润率8-10%
12台州和源府
项目公司：台州众安亿盛房地产开发有限公司，权益90%，历史明股实债
拿地：20年6月，计容8.7万，地价6.1亿，楼面0.7万
销售：20年底开售，售价1.7万，3年销售不到30%，慢慢卖
结算：表内，23年可结算4亿，利润率8-10%
13台州未来社区
项目公司：台州众新房地产开发有限公司，权益90%，历史明股实债（五矿）
拿地：20年7月，计容28万(商办3.3万，公配0.7万），地价18.6亿，楼面0.8万
销售：20年底开售，售价1.7万，3年销售了一半，流速一般
结算：表内，23年可结算30亿，利润7-9%
14衢州云之宸里
项目公司：衢州众欣置业有限公司，权益46%，历史明股实债（杭州金投）
拿地：21年4月，计容10.6万（公配1万），地价9.5亿，楼面1.1万
销售：限价1.55万，尾盘，地王亏损
结算：表外，23年可结算12亿，利润-10%
总结：
1、众安在20年后半年到21年上半年市场很热的时候，在浙江狠加了一波杠杆（所有项目都上了土地前融），所幸浙江市场热度持续了相当一段时间，算是平稳过渡
2、大部分项目集中在23年底交付，一个肯定会有延期，另一个23年交付的资金压力很大，23年分红是小概率事件
3、按计划完成，23年浙江可结算167亿。实际考虑计划延期的话，预计交付130-140亿左右（剔除21年拿地的项目）。
4、由于浙江销售占比90%以上，可以认为23年表内结算金额130-140亿水平
5、利润率大概在5-8亿左右，归母大概4-6亿（这个太拍脑袋了）
6、从项目布局的时间线看，23年是结算高峰，后续会逐渐降低
7、由于21年拿地质量低过20年，且浙江市场今年开始下行，23年会应该是利润高峰
8、22年结算大头南湖明月实质亏损，但使用财技让小股东全额承担亏损，给利润预测带来很大不确定性。