地产回本之路

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$传音控股(SH688036)$
笔记11
400块的智能机，60块的功能机，中国制造恐怖能力出海的典型代表
没负债不缺钱，上市就是为了股东退出，股权分散，实控人不到20%的股份
上市前非洲之王（40%），上市后第三世界攻城略地，自西向东先后突破巴基斯坦，孟加拉，东南亚，现在到了南美（印...

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$冠盛股份(SH605088)$
笔记
17年申请上市，折腾3年才成功，上市融了4亿，过3年可转债再融6亿
做汽车售后零部件，主要面向欧美海外，通过经销商toc，看存货和应收和毛利率数据，在供应链中（品牌）不算强势
说是要开拓汽车厂商市场，tob的生意没那么好做吧
账上放着20亿，明明...

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$顺发恒业(SZ000631)$
笔记
这公司真有意思，59亿市值=50亿现金+5亿投资物业+2个小风电项目
几乎没有负债，干干净净
房地产几乎完全退出
感觉万向老板无欲无求
说要转型能源，21年收了股东2个小风电项目之后也没有下一步动作（承诺还要收股东手里另1个）
1pb的净现金...

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$金发科技(SH600143)$
笔记
全球最大的改性塑料龙头
04年上市，20年资产规模膨胀了快40倍，一直处于快速发展中
11年和15年股价高位都做了增发，21年这次股价高位老板忍住了
21年行情好的时候，增加了中间环节abs和聚丙烯的巨额投资，以求形成一体化布局
23年还是很艰...

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$陆家嘴(SH600663)$
笔记
不知道为啥进入自选
130亿现金，700亿有息
600亿存货，500亿投资性房地产（成本法入账，市值应该有1000亿）
业务属于区域性城投公司，经营效率低下
负债率高的前提下，大部分给银行打工
要不是因为在核心地段，早都亏损了
典型的价值毁灭...

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$美东汽车(01268)$
笔记
处在一个下行的汽车经销行业
市场高位37亿收购追星，4亿收购南京协众
股价高位发行27亿可转债，配股10亿+12.6亿
怎么跟物业股那么像？
在行业内规模不算大，中低线城市的豪车生意，经营效率算行内领先
但行业倾覆下是否还有反转的机会？看不清

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$敏华控股(01999)$
笔记
国内占2/3，国外占1/3
沙发占2/3，床垫及其它占1/3
国内拼命开店，已经7000多家，10年店铺翻5倍，成功从外销企业变为内销企业
企业增长的主要动力，应该就是店铺增长
床垫增长不错，小品类似乎一般
细分市场（功能沙发）一家独大，国内渗透率...

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$百胜中国(09987)$
笔记
国内最大的连锁餐厅，1万家kfc，85%自营，15%加盟，店铺基本上全部租赁，跟网传的麦当劳地产模式有区别
kfcvs麦当劳
1万家店vs 5000家店
10%利润率vs20%利润率
收入差不多，利润可能还没麦当劳中国多
公司治理这块，阿美莉卡人还是值得相信的<...

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$周大福(01929)$
笔记
7000家网点，规模业内最高，同店销售额24年没涨
一半店近5年内开的，新网点占比大，同店可能还有上涨空间
加盟店占了7成，贡献5成销售额
今年金店生意貌似都不错，未来前景看不清楚

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$敏实集团(00425)$
笔记
台湾佬的公司，高管大陆背景，资产大部分境内，营收境内外各一半。
汽车零部件行业，不太了解这个行业。
利润率基本能控制在10%以上，不算高也不算低。
看起来产品技术门槛似乎不高，行业很重。
利润基本上投入到厂房里边，不断扩大规模，不会有高...

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$利福中国(02136)$
笔记
1 投资物业（出租）+固定资产（自用）按成本折旧法记账，实际市价是账面价2倍
2 百货板块不挣钱 挣回来一个租金/折旧
3 联营公司北人35亿账面值，占总资产1/3，目前原控制人判刑，股权重整停滞，账面上能挣钱但似乎摸不到，华北做零售的前景不看好
4 ...

碧桂园服务16亿㎡合同面积拆解（修正）

$碧桂园服务(06098)$
按碧服23年年报，合同管理面积16.3万㎡，实际管理面积9.6万㎡。
如此高的待转化面积，主要都有哪些？
A 主业碧桂园关联面积
楼盘在预售前要签订前期服务协议，一般面积包括整个小区面积
A1已售未结面积0.7亿平米
参照碧桂园年报，22年底权益已...

关于碧服23年经营性现金流的拆解

$碧桂园服务(06098)$
碧服23年经营性现金流46亿，这也是管理层特意强调的，作为其政绩的重点。
根据年报的数字，对经营性现金流做以分解：
1 预收合同负债增加16亿
这个靠的是加强预收，给点好处让小业主提前交物业费，损失的是毛利，增加的现金流
2 贸易应付款增加11亿 <...

关于物业股分级的一些思考

$碧桂园服务(06098)$ $华润万象生活(01209)$ $雅生活服务(03319)$
物管股的业务主要分为几种：
1、关联方输送的住宅物管业务
2、外拓/收购的住宅物管业务
3、商管
4、商办物管
5、公建服务
评级分档：
白银级 ： 关联方输送的住宅物管业务
长坡薄雪型，薄...

路劲2023年年报数据更新

$路劲(01098)$ @hnj_hu
问题1：表外项目资金占用变化
接该篇网页链接
22年，23H1，23H2，房地产部分表外余额分别降低113亿、36亿、30亿。
可以看到，随着土储降低，表外项目收回速度在下降。
目前表外资金还有110亿余额未回收，扣掉产业分部...

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回复@赌场风语者: 物业公司跟地产公司签的合约，不是跟小业主签 后边再签也是等业委会成立了再说//@赌场风语者:回复@地产回本之路:没有交接的房屋物业公司没有管理义务，怎么能形成合约负债呢

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回复@赌场风语者: 地产公司的合约负债，是物业公司的合约待转化面积啊//@赌场风语者:回复@地产回本之路:物业公司的合同负债主要是预收的物业费，与合约面积没有关系。

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碧桂园服务真正待交付的合约面积大概就1亿平米，对应碧桂园的合同负债金额。
其他的合约面积，都是收购后遗症。
比如讲好50亿元收购2亿平米，但卖方手上只有1亿平米先付25亿元，后续50亿对应1亿平米随交付进度支付。虽然这些被收购对象暴雷保交付成问题，后续交付基本都打水漂，但数据仍然...

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4.44

新城控股2024年销售额推算——可售货值的角度

$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$
接续前文，从可售货值的角度，推算24年销售额。
23年销售回顾：
2023年，销售量969万㎡，销售额760亿元。
按前文分析，销量中地上大约700万㎡，地下大约250万㎡。
线性递推，地上部分销售额 670-690亿，地下部分销售额（约6-7万个车位...