【中国金茂作为堂堂央企，股价走成这样，何至于此？】
很长时间没关注 $中国金茂(00817)$ ，突然发现它从2020年开始的K线怎么走得这么惨不忍睹——跟同为央国企的港股内房们相比差远了，简直跟“地惨”民企一样待遇了！
看了一下过往业绩：2020年正值房价仍在高位时计提“持作出售物业减值”38.34亿元，导致归属股东净利上升的趋势戛然而止，此后2022年、2023年归属股东净利更是每年腰斩一次的趋势——而期间权益销售、表内收入的走势（相对同行而言）似乎倒也并不是很差。。。这种业绩表现多少有些令人费解！
看了一些浮在面上的介绍和点评，都说金茂——土储主要在一线和强二线（也是这轮地产下行中韧性较好的地方）；其这些年鼓吹的“城市运营”理念和抓手似乎也挺“高大上”和管用（对拿地而言）；有较多比重的投资物业和酒店（虽然疫情期间受影响较大，但现在不是正处在恢复期吗？）；它是豪宅专家（这不正符合现在难得的改善需求吗？）；还有就是上海金茂大厦世人皆知。。。总之就是一个印象——金茂这家公司，高大上！
所以，金茂的问题到底是什么？。。。特别是，它有什么外界一般不知道的“坑”吗？
（好的回答应摆事实讲道理，不要光是扣帽子，最好能有数据支持、有横向比较）
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金茂跌的多是因为高负债和烂资产，而且每每踏错节奏，说实话它前些年高价抢地王和泰禾类似，后面搞城市运营又和华夏幸福类似。现在泰禾和华夏幸福怎样了大家都知道，金茂正是因为是央企，所以还能撑到现在。但既然是高负债和烂资产的央企，那就可以对标另一个高负债烂资产的央企$中国华融(02799)$ ，看看股价走势是不是比较类似？李从瑞和赖小民比也不过是五十步笑百步的程度不同罢了。关于高负债和烂资产，下面的例子：
网页链接{恭喜您悟到了行业下行期最重要的指标：负债率。经营再怎么好、管理层再怎么优秀、股东再怎么牛逼提供无限融资支持，也无法扭转资... - 雪球 (xueqiu.com)}
为何低PB也无法抵消高负债的负面影响可以看看这个，更何况金茂PB不算低
网页链接{主要是因为PB这个指标没有充分考虑负债率的影响。举个生活中的例子吧：假如你买一套总价500万的二手房，这套房当初是原房东... - 雪球 (xueqiu.com)}
当然有人会说，金茂负债率并不高啊，其实金茂是明股实债的大户，关于明股实债可以看看这个
网页链接{“明股实债”如何扭曲地产公司的财报？ 我先提出一个简单的问题：如果A公司以8亿元收购B公司60%的股权（假设B公司于收购日的净资产的公允价值是10亿元），获得... - 雪球 (xueqiu.com)}
看报表说明问题
1、说是布局一二线，三四线一大堆烂项目；
2、说是有明星资产，其实明星资产就是那几个，同时都在沉淀资金成本，没有盘活资产和退出；同时，有大量的酒店和商场、车位沉淀了大量现金流。
3、拿地错误，21年上半年拿了很多高价地，在山顶呢。
综合几点，再就上经营能力比较一般，周期没踩准，团队动荡，业绩好才怪了。
金茂的拿地选择总体很差，一直是拿不太看好的地，希望通过品牌品质获得好的销量，但限价之后品质无从谈起，而且产品的位置往往决定了利润率和市场欢迎程度。公司说是聚焦一二线城市，就说上海吧，拿的都是桃浦、横沔这种地，降价都清不完。梅溪湖的建城模式也热不下去，另外持有物业在现有形势下应该是减值的，开发项目无利润加资产减值，今后几年没啥可看的。
金茂跌成这样，与公司本身无关，中国海外都跌成这样，金茂的估值还算高的，保利置业、招商局置地跌得更惨。
地产股现在基本都是破产价，11新开工数据好转。
赞同高善文、李蓓观点
跌成这样，股息率还赶不上同样高杠杆的银行，说明股价依然严重高估
金茂的固定资产1500亿，对应收入不到50亿，净利率不超过2%，占用的净资产与有息负债规模巨大。原来的逻辑是商业地产增值保值，现在是贬值中。商业地产的逻辑是对应租金。对应资产升值逻辑以后可能不再有。
万达1500亿固定资产，对应收入300亿，就这净利率才4-5%。这可是10几年前的商业地产才能算的过来账。金茂的固定资产除非租金涨一倍，相当于资产升值一倍。商业地产里，上岸的万达，快要上岸的新城，和挣扎的金茂。未来几年都是看好城市更新，利好的是核心地段商圈，利空的是城市扩张和配套不成熟的商圈。金茂一堆不成熟的商圈。城市更新是原有既得利益者的胜利。地段地段地段，一个不在造新城的城市，意味着原有的旧城区将是收益将在未来几年保值增值。