本末倒置了。文旅开发能力是华侨城能够一直低价从政府那里拿地的主要原因。没有这些文旅项目,华侨城的地产项目的利润率也不会这么高。
上图是华侨城2014年-2020年年报中旅游综合业务和房地产业务的营收和毛利率,可以看到房地产业务毛利率是一直高于旅游综合业务的毛利率,平均高20%,这很不合理。按照正常的逻辑,华侨城用文旅项目从政府拿地,可以拿到位置好低价的优质土地,那应该旅游项目的毛利率应该大于房地产业务,而现实却是反过来,旅游综合毛利率是大幅低于房地产业务20%。旅游综合业务是旅游业务和文旅房地产收入的总和,我合理猜测旅游综合业务毛利率低的原因就是旅游业务毛利率非常低,拉低了整个旅游综合业务的毛利率。
我来验证一下这个逻辑:
1.从2019年开始,旅游综合业务收入大幅增长之后,毛利率是一路走低的,到今年半年报只有24.76%,而同时期的房地产业务毛利率有73.12%。
2.2019年半年报和2020年半年报对比,2020年上半年疫情原因,游客人数大幅减少,旅游收入显然是大幅度降低,但2020年半年报中的旅游综合业务毛利率是大于2019年半年报中的旅游综合毛利率。也就是说旅游收入减少,旅游综合业务毛利率更高。
3.2021年半年报游客人次大幅度增加到2848万人次,比2019年Q2都增长率60%,显然已经超过疫情之前了,旅游综合业务收入是189.22亿,比2020年Q2增长90%,比2019年Q2增长230%,但结果确实毛利率大幅下降到24.76%。也就是说旅游收入大幅增长,毛利率就会大幅度下降。
我猜测华侨城一直不肯单独把旅游业务单独列出来的原因就是:旅游业务利润太低,压根就不赚钱或者是亏钱的。公司一直吹嘘是“中国文化产业领跑者、主题公园领导者、旅游产业领军者",世界第三,亚洲第一的主题公园。而实际上是个不赚钱甚至赔钱的买卖,主题公园开得越多赔得越多。
我本来投资华侨城的逻辑是:公司通过房地产业务赚钱来建设欢乐谷等各种主题公园,以后房地产业务慢慢减少,只剩下旅游业务,就是永续的纯现金流业务,估值将大涨,多么美好。而现实是旅游业务不赚钱的话,那么投资逻辑就完全不存在了。华侨城就是一个房地产公司,拖着一堆不赚钱的主题公园,一旦房地产不能持续到话,公司将没有利润甚至亏损,估值将会毁灭。
以上皆为个人看法,欢迎大家来讨论。
这不是做假账!因为混在一起核算,容易调配利润!华侨城的文旅业务初期固定资产投资比较大,成熟之后应该是很赚钱的,固定资产折旧差不多的项目净利率正常来说都要在20%以上。房地产开发业务净利率就10%,而且文旅的强项是现金流,房地产的弱项也是现金流!这样你就能理解了吧!
假设错了,后面肯定就错了,前几年房地产业务毛利高仅仅是因为华侨城在深圳有很多便宜的土地,现在这些地基本也结算的差不多了。
至于欢乐谷赚不赚钱,前几年华侨城有单独披露北京欢乐谷的情况,赚钱但不多。
张振高同志于4月30日的董事会被选举为公司第八届董事会董事长,在对公司经营情况进行充分调研后,他要求公司下一阶段要以“精益管理”作为推动高质量发展的兴企之举、强企之道,促进公司主营业务经营管理能力不断提升。下一阶段将围绕标准化体系建设、降本节支等工作,提升公司经营质量;围绕优化债务结构、强化现金流管理、坚持以收定投等工作,提升公司风险防范水平;围绕体制机制、规章制度、工作流程优化,提升企业治理水平;进而为广大股东实现更高质量的价值创造。
在“十四五”期间,公司将上承国家、行业、控股股东华侨城集团的规划要求,下接子企业规划,以房地产开发为主体,文旅运营、房地产运营为两翼,不断增强企业竞争力,引领公司高质量发展并成为具有全球竞争力的世界一流企业。
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新董事长是个实干家,终于不吹牛了,能够正视公司的问题,强化管理,提升运营质量,提升企业治理水平就是华侨城最大的软肋。也终于肯说实话了,华侨城的主业就是房地产,文旅和商业地产是赚不了钱的。期待公司能发生好的改变。
$华侨城A(SZ000069)$
我不太认可你这种华侨城的投资逻辑。华侨城文旅与地产双主业不可少,两者是共生共赢的关系,文旅代表消费流,地产是现金流,这才是其他地产或者纯旅游票不可复制的。华侨城未来地产板块的出路应探索向养老与城镇化转型,而且文旅的优势极易让它转型成功。