8月16日发行的3只保障房Reits基金的火爆认购，彻底引燃了Reits基金的打新热情。那么Reits打新收益到底怎么样，看图说话。
下图是截至目前所有已上市Reits基金的首日涨跌幅情况（以首日成交均价计算）和最新贴水率情况。可以发现，目前为止，所有基金均是正收益，没有出现破发（如果按当日最低价计算，少数基金其实出现了破发）。但是在收益分布上差异巨大，14只基金中，6只基金首日涨幅小于5%，3只涨幅在5-10%，5只涨幅超过10%。
如果我们再拉长点期限看，观察上市1个月里各只基金的表现。可以发现，上市第一个月里，各只基金的贴水率波动很小，价格比较稳定。其中首日涨幅不足5%的基金，在未来一个月跌破发行价的概率更高。因此，对于参与reits打新的投资者来说，上市首日卖出似乎是最好的选择。
那么，打新收益具体和哪些因素有关呢？除了项目本身的定价差异，接下来试着探索下其他可能有关的因素。
项目资产类型
从上文图一的贴水率情况来看，对于相同类型资产的Reits基金贴水率存在大数上的趋同，比如四只园区基础设施Reits、两只仓储物流Reits的贴水率大数都在30%-40%之间。5只高速公路基础设施Reits的贴水率则普遍较低，其中有4只贴水率在10%以下。因此，我们可以根据已上市的Reits基金的当前贴水率情况，来大致预测同资产类型的新发Reits基金的打新收益。
发行时间
在市场整体情绪好的时候，发行新基金的打新收益较好的概率更高。而且，项目整体贴水率此时也在较高水平，存在估值溢价。以当前贴水率较低的高速公路基础设施Reits基金为例，去年12月发行的华夏越秀高速Reits获得了较高的估值溢价，当时Reits市场正处于一波上涨的高点。而今年4月和7月发行的两只Reits基金收益则表现惨淡，当时正好处于Reits整体价格下跌阶段，且6月份正好是第一批限售份额解禁的时期。
中签率
中签率也代表了基金受追捧的程度。一般来说，基金潜在收益越高，越受追捧，导致中签率越低。下图横轴是基金中签率，竖轴是上市首日涨跌幅，不同颜色代表不同上市日期，气泡大小代表基金总市值。在去年第一批Reits基金发行时，中签率和上市首日的涨幅确实存在较为明显的负相关关系（图中蓝色气泡）。但是从最近的Reits基金发行情况来看，这种关系似乎失效了。这也说明了在过热的市场中，保持客观冷静，理性判断的重要性，不然很有可能最后会变成只是凑个热闹。
最后，值得一提的是，由于目前Reits基金打新需要全额保证金冻结，而从最近的中签率来看，大部分中签率都在2%以下。这也意味着Reits打新的资金成本并不低，而打新的绝对收益也并不高。以本次保障房Reits基金为例，假设100万资金参与打新，中签率平均0.5%，资金冻结时间3天，期间货币基金年化收益2%。期间利息损失约160元，摊到5000元中签金额，意味着约3%的资金成本。
因此，Reits基金目前的实际收益其实并不高，如果恰好再碰上华夏交建这种不涨的Reits，那么真的只能说是凑个热闹而已。