很多人说，万科即使在今年财务一次性洗澡，未来由于没有新增的土地储备，所以无法实现业绩反转。对此，我进行了一个悲观的假设。
假如，万科从此不再拿地，那么手上的土地储备开发完，逐步去库存完毕后，对应的房地产开发项目收入和因此产生的负债成本也将逐步清零。清零后，公司将成为一个非常干净的轻资产行业公司，未来如果不再拿地和开发房地产，就靠物业管理吃饭了。
那么如果光靠物业管理能支撑什么样的股价呢？
按照2023年年报披露，万科全年的物业管理收入在294亿元，利润在44亿元，如果按照25%的税收计算，净利润也有33亿，折合每股收益约0.276元，对应目前约7元的股价，PE约25倍。如果真不再需要进行房地产开发了，那么所得的净利润可以分配至少50%以上甚至更多。假设按照50%的派息率计算，7元股价对应约1.97%的股息率。
所以，网上现在很多人说，万科如果不再拿地了，就要完蛋了，我看言重了。相反，我倒更想看到土地开发完毕，库存完全出清后轻装上阵的万科出现。如果万科真能做到这一步，那么其股票估值在7元以下也是逐步进入击球区了。
如果万科未来在稳健的前提下，小步慢跑进行土地储备和开发，那么业绩将大概率超过以上数值。
所以，假设万科在今年能够彻底进行财务洗澡，那么股价离底部区域也不远了。但是，目前最大的不确定性在于，这个财务洗澡时候彻底和干净，这个也是抄底万科存在的最大风险和不确定性。