$万科A(SZ000002)$ 有传言万科250亿利润，个人觉得不太可能。地产企业关注点应该在销售总额和净利率，年报给的都是已交房的应收和净利率，很明显净利率是下降的，持有万科，一是万科会不会倒闭，二是万科净利率会不会继续降低，几遍2020年7000亿的买房，净利率如果下降太快，那么净利润也会逐渐下降。那么净利率又涉及地价，建安成本，管理费用，售价。长期看售价稳定甚至稳定向下，那么下降多少呢？万科2021年销售单价还是比较稳定，但整体房地产售价向下趋势很难改变。这几个变量还要看地价的变化。地价向下也是趋势。如果万科2020年销售7000亿，在2023年结算，在地价下降，房价持平，10％是700亿利润，9％是630亿利润，8％560亿，加上大伙给的估值一×就是2023年的市值了，但前提是房地产不崩盘。那么房地产崩盘可呢么？个人认为有可能，可能性不是很大，关键在于国家不允许房地产崩盘。我想买入万科的都是相信房地产不崩盘的。再有就是要看2022/2023年万科拿低价格、销售价格、总销售金额。同理几遍万科两年销售下降，但是在净利率提升情况下，利润也会持平或增长。万科相比单纯只有房开的保利相比，确实有不少负担，商业、物流、物业等等，投入大，见效慢，短时间难以形成规模（和万科房开相比），而保利又有央企整合预期，更是在市直上超越万科。但我们要思考一个问题，房地产开发有没有差异化经营，是所有房地产企业都一样还是有区别，我想有一定区别，但是区别不大，尤其是头部企业，但是仍有差异，那就是万科仍然比其他房企有一定溢价，溢价正在逐渐消失。这里面万科说要缩表，那么肯定要减少有息负债2000多亿，一年利息要一百亿，有息负债减少，利息也会有所释放。再有就是管理层，个人认为管理层2014年后并没有准确把握房地产发展趋势，出现应该多拿地没拿，应该少拿地拿了，2022年更是出现拿地大幅下滑，与万科管理层宣称的不猜测市场等等言论不符。但是家底厚，也不是什么大问题。那么还有就是同样的保利2021为什么只减少4％净利润，万科却提出250或330，要关注这是不是一个常态。我认为买入持有万科重点关注以上几点，每个人有自己的答案。