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今日，蛋壳公寓递交IPO招股书，是继青客之后，本月第二家提交招股书的长租公寓。招股书显示，作为国内第二大分散式长租公寓运营商，蛋壳公寓最近一年，客房数从16.40万增长到40.67万，增长148%；营收从16.73亿增长到49.99亿，增长198%。
但营收高速增长的背后，掩盖不了长租公寓增收不增利，亏损扩大的事实。
蛋壳公寓、青客公寓招股书中，显示长租公寓，超过80%的营收需要付给出租人，利润空间十分狭小。
据悉，上市公司中，万科、龙湖、旭辉、碧桂园也已推出自有长租公寓。
话题哥的问题来了，你怎么看长租公寓？利润空间大吗？
我是极不看好长租公寓的。
首先，长租公寓并不真正拥有物业产权，其需要租得物业并通过运营获得营收和利润。因此，物业使用权的稳定性，就取决于长租公寓运营方与真房东的关系稳固性，其中暗藏的风险在于房东收回物业，或者提高出租价格都会增加长租公寓运营商的成本。
其次，长租公寓是一个重资本的行业。每一套房子收进来，在没有产生一分钱收益的前提下要投入几万块去装修改造，这部分投入要靠后续的租金差价一年多甚至两年的时间才能回收。因此这项生意需要大量的资本投入，如何撬动其中的杠杆，是非常难又非常重要的一环。。
最后，在盈利模式上，如果长租公寓仅仅停留在赚取租金差价上，考虑到前期的获客成本、装修投入，后期的服务投入，以及后端技术、供应链、管理、折旧等层面的成本，利润就会被大大摊薄。
因此整体来看，长租公寓行业一方面租金回报率低且周期长，利润空间小；另一方面由于宏观环境制约，融资利率居高不下，极度考验现金流。
投资做过，根本不赚钱，毛利率极低，前后期的各种隐形成本外人无法体会到。就算在上海也不要高估租客的素质，各种奇怪的问题层出不穷，赚卖白菜的钱，操着卖白粉的心。要赚钱只能跟金融结合，还有就是提供相关增值配套服务。对青客比较熟，他们前期节约成本的手段外人是想象不到的。
我参考了多位业内人士的分析文章，觉得挑战很多，前景不明朗。
从源流来讲，长租公寓又被称作白领公寓或青年公寓，公寓运营商将业主房屋租赁过来，在进行装修改造、配齐家具家电后，以单间形式出租给房屋周边的白领上班人士。对比“租期短、租住条件差”的传统住房租赁市场，长租公寓拥有两个最为显著的特点：一是租赁期较长，二是拥有相对标准化和舒适的居住环境。
2016年，中央经济工作会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要建立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台。这些政策导向一度引发市场热议，在很大程度上助推了长租公寓行业的快速发展。
租房市场供需两端的长期不平衡则是长租公寓行业蛋糕迅速做大的根本原因。城市化不断深化的背景下，人口流动加速，但由于房价高企，租房成为了更多年轻一代的选择，需求端的严重饥渴催生出长租公寓市场，众多长租公寓品牌在短短数年间取得了爆发性增长。
对于长租公寓这一新生事物，许多地产商一方面明知其是未来的行业趋势，具有战略意义，因此想要布局；但另一方面由于确实缺乏有效的金融工具实现退出，不愿对长租行业投入过大而影响其回笼资金的速度。
细数国内的长租公寓企业，至少还包括自如、优客逸家、魔方公寓、 YOU+、V领地、城家公寓等公司。
蛋壳公寓和青客公寓过段时间能否如期上市，上市后市场对其反应如何，则会成为我们观察国内长租公寓行业的又一个真实窗口。
我参考多数业内人士分析文章，大家都觉得挑战很多，未来前景不明朗。
长租公寓目前来看，在一线城市以及部分强二线城市的需求还是比较有保证的。
至于说目前增收不增利，实际上仅仅是暂时现象。
我觉得在业务创新上还有一定的创新空间和开发潜力。
首先把规模做起来，才有可能对业务进行优化和开发。
而往往率先进入这个领域的企业在摸索出一套成熟的运营模式后，后来者基本上无论从规模上还是成本上都无法与先前的进入者相抗衡了。
从目前涉足长租公寓的企业来看，清一色的一线龙头公司。
这恰恰说明了做这个事情是需要长远眼光和充足资金实力的。
长租公寓最典型的特征应该是沉淀资金周转慢。
但是同时也要看到，先发公司的规模优势、拿地成本优势、运营优势、资金优势，等等。
很多东西要用发展的眼光来看问题。
这又是一个资本游戏，类似之前的小黄车。目前应该是急速扩张，跑马圈地，最后还是被收编的手编，倒闭的倒闭，最终还是个资本游戏！在这个过程中最容易受到损害的还是游戏参与的弱者---租客和房客。最近新闻也不断爆出中介和租客，中介和房客的各种纠纷。持续烧钱总不是资本的最终目的，如果不符合资本的预期，它们会迅速撤离。最后一堆烂摊子让国家收尾，房客和租客受损。希望政府能够提前加强监管，保护弱者权益。
暂时现象，赚钱迟早问题
10月五年期以上LPR为4.85%，a股roe计10%左右，前者视为债权投资成本后者可视为股权投资成本。没有长租公寓公司时业主们自发出租的租金回报率集中在1%~2%（重点城市），长租公寓要想要赚钱，要么从出租人那里承租价可以降两到四倍（业主们不如自己租出去），要么房租涨两到四倍（涉及民生问题，政府应该会控制，现在一线城市的房租已经够夸张了）。所以长租公寓100%是不可能成功的，根源于目前房价和房租的脱节。
自从甲醛房和租金套路贷层出不穷后，所有公寓都不看好，就是个二房东罢了，现在宁可付中介费去找房东直租的
最近有多少长租公寓跑路的,血的教训还不够吗?我也是其中受害者,以后绝对不会找中介或者托管公司租房了,他们就跟股市一样,割一波韭菜换一个地方或者换个壳继续割,这个市场必须完善法律法规,否者赚了钱跑路将成为常态!