第一次看REITS大约是十多年前，这次是第二次看，所以对它的认识是比较初浅的。这几周断断续续看了一下，做了一些不完整的基础资料整理，趁市场价格回落了一点，发上来算一个记录。
欢迎大家指出其中的风险！提出相关的问题。
关于REITs
1 、出租率多少，看下历年出租率，阳光的租金自2017.6月至2023年绝大部分时候平均在45港币/平方尺，只是出租率自2013年的98.8%降低到2023年底的93.1%，2024.3月到90.8%，3月下滑好像是跟其中几个新租合约空档期有关系，后续可能回升。
置富在2023年报里的出租率为94.4%，出租面积302万平方尺，2022年为93.9%。置富融资97.15亿，2013年出租率为98.7%。置富，報 告 年 度 內，實際借貸成本為3.6%（2022年：2.7%）。 网页链接 置富 5年财务摘要
2、租金水平 见图片。2023年阳光租金在45.4港币/平方尺附近，泓富在22.21港币，置富暂时只查到早期的，近期的估计要推算。泓富租金为什么比置富、阳光低了一半？泓富也是写字楼占了营收大头，单位租金低，估计跟地段、工业物业有关系？三家里泓富的出租率是最高的。
3、物业地段怎么样、物业估值跟十年前比增长多少？具体到物业类别及地段和单价，总多少个平方？
4、负债率水平，融资利率水平，阳光早期40亿借贷，2023年50亿借贷，利率貌似在3.6%？
5、管理层人品怎么样，治理结构怎么样、大股东持股多少？
截止2023.12月底，李兆基持有7.13亿份阳光股份00435，占比41.88%。阳光持有130万平方尺物业。阳光基本是一半商场，一半写字楼。 看看李嘉诚系持有多少置富股份比例？
置富物业组合包括逾300 万平方尺零售空间及2,793 个车位。置富是商场和？ 泓富主要是？ 泓富可出租面积为128万平方尺。泓 富 產 業 信 託 於 本 港 非 核 心 商 業 區 擁 有 七 項 多 元 化 之 甲 級 寫 字樓、商 用 物 業、工 商 綜 合 物 業 及 工 業 物 業，可 出 租 總 面 積 約 為128 萬 平方呎。泓富，於 二 零 二 三 年 十 二 月三十一日，可出租總面積為1,275,153平方呎，另有合共498個車位。
6、一年几次分红？分红率多少，阳光每年的2、9月各分红1次，置富是每年的3、8月分红。
7、管理人费费支付方式，现金+份额？阳光是一半基金份额，一半是现金。置富产业信托管理人最新一期是已選擇按 20%現金及 80%基金單位之方式收取基本費用，直到管理人選擇按其 他方式收取（翻了前面几年，置地是完全选择基金份额作为管理费支付方式）。置富是物業價值 0.3%的管理人基本費用，阳光是0.4%。还有一个表现费，需要再细看一下了。
8、股价自2019年hk散步后，出租率下滑，租金收入下滑，叠加地产估值自2020年底2021年初见顶。
9、如果未来港股股市走好，表明整个经济也就好起来了。
10、费率方面，成本对收入比例，阳光一直在20%附近，置富一直在25%，泓富2023、2022年分别年为23.1%、22.1%在。阳光效率好一些。 派息比例，最近两年阳光是97%附近，置富是100%，泓富待查。
11、阳光的前四大创收物业分别是：甲级 大新金融中心（36.9写字楼+0.65万平方尺零售，估值50亿）、零售 上水中心购物商场（零售12.2万，估38亿）、新都城一期物业（零售18.8万、估值31亿）、乙级 Strand 50（11.7 万、包括其他同区四项25万平方尺，估27亿）、光华广场物业6.8万 ，
2023.6月年报显示物业净收入1.7亿、1.35亿、1.24亿、0.39、0.38亿，总计为6.23亿。 2023.12月半年报物业净收入分别为0.82亿、0.76亿、0.66亿、0.19亿、0.21亿。总计3.43亿，跟泓富的前四对比一下个体的面积差别，看看均价差别为什么这么大？
置富的前四大创收物业分别是：待查
泓富的前四大创收物业分别是：都会大厦（甲写27.1万平方尺+98车位 九龙红磡都会道10号，估值27亿）、千禧广场（甲级写字21.7万 北角英皇道663号，估20.5亿）、泓富广场（商业物业24万，估值17亿）、潮流工贸中心（工业综合物业17.3万平方尺，估11亿港币），物业净收入分别为0.96亿（物业收入净额）、0.72亿、0.55亿、0.41亿。物业收入净额总计是3.36亿。 （於 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日，泓 富 產 業 信 託 於 本 港 非 核 心 商 業 區 擁 有 七 項 多 元 化 之 優 質 物 業，包 括三座甲級寫字樓、一座商用物業、兩座工商綜合物業及一座工業物業之全部或部分，可出租總面積約為 1,280,000平方呎。泓富產業信託物業組合中之所有物業，均具有四通八達之完善交通網絡。）
12、 部分 REITs未来可能纳入港股通。