会议概要
主题：滨江服务2020年度业绩发布会
时间：2021年3月31日
出席嘉宾：特邀嘉宾滨江集团董事长戚金兴先生，滨江服务董事会主席、行政总裁朱立东先生，董事蔡鑫先生以及董事会秘书钟若琴女士
PART 1.
2020年公司业绩及经营情况
一是抗疫情、保平安。
2020年是个特殊的年份，年初突如其来的新冠疫情对公司而言是一场大考。在疫情期间，滨江服务既要保障业主安全，又要保护好员工自身的安全；既要对居家隔离的业主加强管理，又要顾及大部分业主的正常生活；既要贯彻政府部门的相关规定和要求，又要考虑业主的身心感受。最终经近5000名员工的共同努力，以及在政府部门的统筹及广大业主的支持下，公司最后成功渡过难关。
公司在疫情中表现出的应急反应速度，专业管理能力及人员物资合理的安排，得到了广大业主及政府部门的认可及肯定。旗下多个服务的小区获得政府部门或行业协会颁发的先进单位称号，更受到人民日报、中央电视台等国家省市媒体的报道。公司在杭州市政协主席来企业专题调研时提出的“把物业服务企业纳入基层治理体系”的建议得到肯定，并形成专题材料上报给市委市政府。
二是抓经营、出效益。
2020年集团全年实现收入9.6亿元人民币，比2019年7.02亿增长36.8%。其中基础物业服务板块收入5.54亿元，占总收入的57.7%，较2019年的4.12亿元增长34.7%。非业主增值服务板块收入为3.12亿，占总收入的32.5%，较2019年的2.24亿元增长39.2%。业主增值服务板块收入9395万元，占总收入的9.8%，比2019年的6624万增长了41.8%。2020年实现利润2.2亿元人民币，较2019年的1.15亿元增长91.7%，考虑到2019年上市费用以及税收的影响，约为1000万元，那么实际增长75.1%。
2020年公司总体毛利率为31%，比2019年的28.1%提升了2.9个百分点，如果考虑到社保的因素，那么2020年的实际毛利率为29.5%。其中，2020年第一板块的毛利率为18.8%，比2019年的16.1%增加2.7个百分点；第二板块的毛利率为45.3%，比2019年的43.2%提高2.1个百分点；第三板块的毛利为55%，比2019年的51%增长4个百分点。
2020年的平均物业费为4.26元/平方米/月，比2019年的4.16元/平方米/月，增长了0.1元/平方米/月。其中，住宅的平均物业费是3.99元/平方米/月，非住宅的为6.24元/平方米/月，期间共有5个楼盘上调了物业费。2020年物业费的总体收缴率为96.2%。
三是提品质、拓发展。
服务品质是物业企业的安身之本，做好服务就是不忘初心，也是滨江服务的核心竞争力。我们以物业行业一流，杭州标杆为目标，持续推进品质建设，在服务中心自查自改的基础上组织了由房地产开发商、物业公司总部组成的品鉴小组，多轮次、多层次、无盲点、全覆盖的检查整改，品质整体有所提升。
在此基础上，集团积极对外拓展，从2019年底到2020年底，在管项目从99个增加至133个，在管面积从1437万平方米增加至1996万平方米，同比增长38.9%，合约面积从2680万平方米增加至3549万平方米，同比增长32.4%。其中来自独立第三方的面积比例也在逐步提升。2020年来自独立第三方的在管面积为693万平方米，占比34.75%，相比2019年的33.17%增加了1.6个百分点。合约面积中第三方占比为37.29%，比2019年的35.48%增加1.8个百分点。在管面积中，当期非住宅的面积占比15.27%，比2019年增加了1.2个百分点。在区域布局上，2020年新增了江苏的南京、苏州，及浙江省内经济较发达的嘉兴、海盐、横店等城市。
PART 2.
2021年公司工作重点
展望2021年的工作，公司将在持续保持良好服务品质的基础上，按董事会提出的在管面积、营业收入均增长50%的目标展开，具体工作路径主要有以下八点。
一是持续加强滨江集团的合作，滨江集团在去年实现了1300多亿的销售，今年有望继续增长，我们将承接好这一部分的业务 。
二是依托本集团已有的品牌效应及良好的服务品质，积极对外有质量地拓展，持续提高来自于独立第三方的面积比例。在这方面，本集团已经形成三条行之有效的方法：第一是资源相关方合作获取项目，第二是存量市场获取优质的二手楼盘，去年新拓6个杭州高端存量楼盘，面积91万方，平均物业费在每月每平米4.6元以上，第三是进一步扩大与第三方房企合作获取新增项目。
三是硬装服务、软装服务、中介服务、租赁服务以及室内维修、设施设备更换升级服务为主要内容的5S增值服务。中介服务中的新房销售团队在去年底已经组建，今年已经在落地开展相关销售代理业务。原有的二手房业务人员也得到了进一步的增加，门店选址也已经落地，今年将依托于我们服务的小区、门店，开展买卖代理及租赁。软装团队已经组建，第一个落地项目正在积极筹备中。
四是开辟物业服务的新门类，即开展设计康养、医院类的物业服务及学校类的生活服务。公司已经在筹建中，其中学校类生活服务板块有望在今年7月份落地，康养类业务有望在今年四季度开展经营。
五是区域布局上，除了继续深耕以杭州为中心的浙江、长三角地区，将计划新开拓2-3个省会或中心大城市，5个以上经济富裕的县级市。
六是继续增加商业写字楼项目的比例。
七是持续关注寻找合适的兼并购标的，争取在今年有实质性进展。
八是今年将根据行业发展趋势以及自身发展情况，加大对经营骨干的激励机制及团队建设，使之与企业的发展相匹配，并主动提高机械化、智能化、信息化的建设水平，优化服务品质，提升经济效能，回报业主信任，回馈投资者厚爱。
PART 3.
公司长远发展规划
一是滨江服务未来的品牌目标。从中长远看，努力成为中国物业行业品牌领跑者，高端品质标准制订者。从当前阶段看，1至3年做中国物业品牌的一流企业、杭州品质标杆。近期的工作重点是高端楼盘做标杆，普通楼盘拓规模，增值服务创价值，这是总体未来三个时间段的目标。
二是滨江服务近三年的主要重点。第一，抓好团队建设，只有努力的、专业的、精益的、战斗力强的团队，才能做好管理水平、服务品质，对外做到大面积拓展，对内挖掘增值服务的潜力。第二，我们的战略定位从杭州出发，3年内运用我们的品牌品质，做透浙江这个大区，然后5年能够做好长三角，5年后以长三角作为主要的大本营，向粤港湾、中西部开拓，只有把杭州、浙江、长三角做好，才能走向全国。第三，一方面依靠滨江集团在这几年的快速发展，另外一方面，要把握好我们在杭州、浙江的品质品牌的口碑，然后对外拓展。
三是明确滨江服务未来发展的五大优势。第一，平均物业费与收缴率均位列行业前茅，拥有一万多户高档的优质客户。第二，在优质的服务和高品质管理的基础之上，拥有第三方客户和老百姓的良好口碑及认可，有利于业主资产的保值增值。第三，在服务优质、信誉优良的基础之上，已经获得政府和国有企业的高度认可，从而能够得到国有企业的大量合作和支持。第四，滨江房产集团的大发展时期为滨江服务提供了众多机遇和坚强后盾。第五，每个企业发展都有他发展的轨迹，要把自己的位置找准找对，明确公司在5S增值服务方面的潜在优势及未来发展方向。
PART 4.
问答环节
1.滨江物业作为最早一批上市物业服务企业，在面对越发激烈的市场环境，请问未来企业发展有没有什么侧重方向、具体业绩指引和业务结构情况？
一个从业绩指引的角度来讲，我们会按照董事会对我们营收、面积按照年度50%的增长，来做我们的业绩指引。第二个从新的增长点来讲，要开展针对业主和非业主的5S增值服务。
第二块我们要向物业的兄弟企业学习、看齐，尽可能把我们物业服务的类型做全，其中康养、医疗和学校类生活服务板块是我们目前欠缺的，所以我们今年要把这两块服务板块要有实质性的落地，学校类的最早能够在7月份落地，康养医疗类在四季度也会有具体的项目落地。
2.请问今年我们5S有哪些具体业务类别可以体现确认的收入？滨江集团今年的供地计划和销售计划对企业的战略协同以及对于滨江服务有哪些支持？
5S业务今年刚刚起步，营收计划1亿以上，以中介、一手和二手为契机，大面积开始挺进，然后硬装开始落地，软装服务班子落地。争取要求今年物业5S业务营业收入是1亿以上，明年是2亿以上，后年是3亿以上。
感谢对滨江集团的关心，年底比较稳健的对外目标是1200亿，实际目标是力争1500亿到1600亿，明年努力做到整个中国总销售金额的百分之一。并且通过滨江集团不管是项目的发展还是区域的拓展，滨江集团发展的同时也为滨江服务提供了高端、标杆型的一些环境，一方面是面积拓展，更重要的是高端客户、增值服务潜力的挖掘。滨江服务这几年是快速增长，力争保持三年在管面积增速每年在50%以上，营业收入和在管面积力争三年三倍，这是我认为要期待做的。一个优秀企业不仅仅靠做精、做优、做强，最终目的也是要保持在行业中前列地位，这才是我们滨江服务今后要做的。
3. 请问公司基础物业管理服务在未来的毛利率能到什么水平，非业主增值服务的毛利率未来的走势将会是怎样？
我们物业目前所从事的基础物业服务、业主服务、非业主服务这三块是长期经营的业务，毛利率波动不是很大，总体来说每年新增的项目毛利率会略高一些，老的项目物业费定的比较早，毛利率会略低。三块业务中基础物业偏低，但是和同行的其他物业公司比较，我们认为在收费还是毛利率表现应该是处于行业领先地位。毛利率最高的是业主增值服务这一块，也是今后要大力发展的一块。非业主增值服务的毛利率基本保持稳定的状态，不太会有大的起落。
4. 请问公司未来拓展的战略打法，以及对拓展团队的激励？
物业服务的品质不是靠说的，而是要靠做的。我们的战略是依托滨江集团开拓的区域，在当地先做标杆，然后落地深耕开花结果，我们比较典型的是在经济比较发达的浙江义乌，从2015年首先去做第三方的义乌小商品集团的荷塘月色前期咨询顾问，在这个过程中受到了当地其他主管部门、业主的认可，2016年有一个实管项目的落地，后来通过品牌和努力，在义乌和金华有将近30个项目前后期，这个就是我们总体的思路。
依托于我们的品牌，现在找上门来要与我们合作的有资源的，包括一些政府部门、国有企业或者房地产开发企业，欢迎我们到他们的开发地区去。所以我们会新开拓2-3个省会或中心大城市，5个以上经济富裕的县级市。
今年将根据行业发展趋势以及自身发展情况，专门对外拓展的团队，以及我们所有为拓展提供服务的其他公司同仁，都会奖励，奖励幅度在去年的基础上已经有进一步的提高。
作为一个优秀的企业，在站位方面，国家是第一位的，第二位是员工，第三位是客户，然后才轮到股东。一个优秀团队的战斗力，除了依靠他的专业和经验之外，关键还要有在行业中领先的收入。在把管理水平、服务水平做高，并且公司规模达到一定以后，在保持管理精简、人员精干的基础上，员工的收入领先于行业标准，这样才能够让滨江服务走得长、走得远，实现快速长期的发展。