我的看法是,有闲钱的话,回购债券注销>回购股票注销>现金分红>拿地,除非债券价格超过80,股票超过
20,否则拿地的钱对投资者权益的增加肯定比不上回购这两者。。
2023年底有息负债570.79亿,比上年减少141.91亿,平均融资成本下降到6.2%。用于融资抵押的投资性资产783.29亿,对应300亿的融资,实际抵押率只有40%左右,已开业物业1130.47,剩余347.18亿。跟交流会最新的说法,已经开业142座,未抵押的有46座,对应估值约368亿基本吻合,按照最新的说法,现在抵押率有提升,公司有计划把低于50%抵押率的挪腾出来,并通过加大经营性物业贷来覆盖今年的公开债部分。这里要提一下1月底出台的经营性物业贷可用于偿还房企的存量贷款这个政策,这对新城这样拥有大量商场的公司是一个大利好。按照50%抵押率:1130.47*0.5=565亿,基本跟570.79亿相当了。且不说未来随着吾悦的陆续开业,又会增加可抵押的空间。今年大概130亿把租金收入,50亿左右的净利润足够100%覆盖全部利息支出。
二,吾悦的一些数据:
2023年新开业22座,其中14座重资产,8座轻资产,累计开业161座,剩下未开业的还有17座重资产,20个轻资产。吾悦挂账:1130.47/141=8亿,如果扣除这些年来的公允价值变动146.47亿,每个吾悦实际投入成本7亿,与平均10万平,7000/每平米吻合。
三,土储情况
过去两年在建面积由6968万平米大幅下降到3705万平米,2024年大概交付1400万平米,加上新开工的400万平米,年底在建面积有望继续下降到2700万平米。
在建未售:3705.4-2170.12=1535.28;再扣减600万平米吾悦,实际在建可售935.287000=654.6亿货值,再加300亿已完工产品,按理应该也有950亿货值。但交流会上说只有850,而且这还是考虑了今年的新开工项目,但去化60%,这点我是有疑问的。边走边看吧,850*0.6=540,每月40亿出头,850*0.5=425,每月35亿。也就这样子吧。
2194万平米待开发面积,里面吾悦大概占了1230万平米,住开919万平米?我更关心的是开发后实际能回收多少土地成本,扣除一些问题土储,要是能收回个200亿,我觉得也就可以了,剩下难开发的,周期长的就慢慢折腾吧。
四:业绩问题:
新城这两年还是蛮实诚的,体现在融资表格里的利息资本化大幅下降,财务费用当期化了,还有就是计提:
1553亿亿额存货计提了128亿,这个比例应该还算可以的。
然后商场的物业重估增值这一块也不搞了:下降到只有0.64亿。
五:公司的未来
如果不考虑拿地:
吾悦全部开业,三年后150亿租金,吾悦这块60亿净利润,
开发业务基本没了,有息负债留下大概400亿,每年20亿利息支出,整体核心利润40亿,核心利润50%派息20亿,对应目前8.86元199.85亿总市值大概10%股息率,
当然实际还要考虑物业重估,按照租金年增长1%,一年15亿,账面利润55亿
买8.86元的新城控股就是买打折的吾悦广场,而买1港币的新城发展更是享受折上折!
实际上我觉得有息负债降到500亿以后,新城还是会重新拿地的,时间点可能在明年年初,关键就看37岁小王的态度了。
$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$
新城的总负债还有2000亿,哪怕扣掉合同负债,还有1500亿,应收账款现在还有367亿,打个八折全部收回来,也就是不到300亿,现货库存300亿,打个八折全部处理也就是250亿左右,按剩下的3800万平米的可售土储,扣掉300万平米吾悦广场和没有开发价值的500万平米,剩下的3000万平米,平均的地价也就是2000左右,按每年卖600平米还要卖五年,怎么算,新城想要稳健运营也要2026年,当然提前一年布局也要到25年12月
如果它家能平安落地,那就是从枯骨满地中走了出来,好不容易出来了,难道还要杀回去?大面上躺平,做点资金消耗量小的业务,也是奋斗啊,各种层次的人都在奋斗,不能说富二代拿小钱创业就不是奋斗。
新城就像马自达这个车一样,分析的头头是道,分析的都是特别的好,各种都是好,但是就是股价不买单,有个屁用,还不如爆雷了
还有一个问题,老王今年回来以后还会让小王说的算么。回归是利空吧
最新的物业贷政策理论上抵押率可以到70%,就是商场估值银行认的是报表里面的1200亿还是咋算的,现在降息,参考retis理论上商场估值可以拔更高
肯定要拿地的啊,不然400多亿应付怎么办呢
小王对Reits还是很积极的
很透彻的分析,老王创业,小王守业,挺好的搭配,重仓新城发展了,买定离手!
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请教楼主,新城2023年底土地储备总可建面积1.68亿平,2023年销售968万平,按这个销售速度,土地够卖17年?
提前4,5年被动收缩战线的新城现在还要经历生死劫;那个猥琐下流的前董事长都准备出狱了,到现在还没走出阴霾;可想而知其它没有收缩战线的开发商现在有多差。
哈哈哈哈