读了年报，开个帖子，梳理一下。
一，融资问题
2023年底有息负债570.79亿，比上年减少141.91亿，平均融资成本下降到6.2%。用于融资抵押的投资性资产783.29亿，对应300亿的融资，实际抵押率只有40%左右，已开业物业1130.47，剩余347.18亿。跟交流会最新的说法，已经开业142座，未抵押的有46座，对应估值约368亿基本吻合，按照最新的说法，现在抵押率有提升，公司有计划把低于50%抵押率的挪腾出来，并通过加大经营性物业贷来覆盖今年的公开债部分。这里要提一下1月底出台的经营性物业贷可用于偿还房企的存量贷款这个政策，这对新城这样拥有大量商场的公司是一个大利好。按照50%抵押率：1130.47*0.5=565亿，基本跟570.79亿相当了。且不说未来随着吾悦的陆续开业，又会增加可抵押的空间。今年大概130亿把租金收入，50亿左右的净利润足够100%覆盖全部利息支出。
二，吾悦的一些数据：
2023年新开业22座，其中14座重资产，8座轻资产，累计开业161座，剩下未开业的还有17座重资产，20个轻资产。吾悦挂账：1130.47/141=8亿，如果扣除这些年来的公允价值变动146.47亿，每个吾悦实际投入成本7亿，与平均10万平，7000/每平米吻合。
三，土储情况
过去两年在建面积由6968万平米大幅下降到3705万平米，2024年大概交付1400万平米，加上新开工的400万平米，年底在建面积有望继续下降到2700万平米。
在建未售：3705.4-2170.12=1535.28；再扣减600万平米吾悦，实际在建可售935.287000=654.6亿货值，再加300亿已完工产品，按理应该也有950亿货值。但交流会上说只有850，而且这还是考虑了今年的新开工项目，但去化60%，这点我是有疑问的。边走边看吧，850*0.6=540，每月40亿出头，850*0.5=425，每月35亿。也就这样子吧。
2194万平米待开发面积，里面吾悦大概占了1230万平米，住开919万平米？我更关心的是开发后实际能回收多少土地成本，扣除一些问题土储，要是能收回个200亿，我觉得也就可以了，剩下难开发的，周期长的就慢慢折腾吧。
四：业绩问题：
新城这两年还是蛮实诚的，体现在融资表格里的利息资本化大幅下降，财务费用当期化了，还有就是计提：
1553亿亿额存货计提了128亿，这个比例应该还算可以的。
然后商场的物业重估增值这一块也不搞了：下降到只有0.64亿。
五：公司的未来
如果不考虑拿地：
吾悦全部开业，三年后150亿租金，吾悦这块60亿净利润，
开发业务基本没了，有息负债留下大概400亿，每年20亿利息支出，整体核心利润40亿，核心利润50%派息20亿，对应目前8.86元199.85亿总市值大概10%股息率，
当然实际还要考虑物业重估，按照租金年增长1%，一年15亿，账面利润55亿
买8.86元的新城控股就是买打折的吾悦广场，而买1港币的新城发展更是享受折上折！
实际上我觉得有息负债降到500亿以后，新城还是会重新拿地的，时间点可能在明年年初，关键就看37岁小王的态度了。