$时代邻里(09928)$ $滨江服务(03316)$
很大的预期差，便宜加高增长，老板靠谱，旧改多，业态丰富，21年4.2亿，22年6.3亿，23年9亿，23年指引外拓比例70%，不是只有滨江服务会外拓

2021.06.04时代邻里交流会1.1-4月份外拓中，4月完成合达联行80%股权，新增2200万方在管面积，2600万方合约面积完成并表。第三方拓展310万方，时代中国交付180万方。今年外拓目标可以完成。收入第一季度4.8亿，同期40%增长，社区增值服务收入4800万 ，同期增长超过一倍。全年收入目标29亿，上半年可以达到40%，大概11亿，净利润率达到13.3%。问答介绍今年还有未来几年的收入预期。收入今年29亿，比去年增长60%，2022年43亿增长50%， 2023年65亿，增长50%。净利润方面2021年达到4.1亿，2022年6.2亿。2021-2023复合增长50%。收入业务拆分。2021年社区增值服务从10%增长到20%，装修服务收入占比达到11%，基础物业服务从57%下降到53%，非业主增值服占比从2020年的24%下降16%左右。2023年社区增值服务到24% ，基础物业服务50%-60% ，非业主增值服务低于10%，装修服务在10%浮动。预计今年上半年社区增值服务达到15%。未来合约面积母公司支持，收并购情况，招投标面积。2021年总共新增4200万，母公司400万，收并购 1900万，招投标1900。2022年总共新增5100万，母公司 500万 ，收并购 1900万 ，招投标 2700万。2023年总共新增7600万，母公司600万 ，收并购 2000 万 ，招投标 4900万。未来社区增值服务的设想及动力。第一个增长来自美居和中介服务。第二个是广告服务，广告服务转做自营，提升利润率。尝试做居家养老业务，把居家养老融入以往的业务中。美居业务会有很大提升。线上零售预期到一年1.5亿以上。社区增值服务为整体净利增长贡献一半。净利润增长有多少来自收购，未来50%的净利润增长多少是轻资产拓展多少来自收购。2021年外拓和收购各自提供2000万净利润。指引是相对保守还是激进的，实现的概率有多大。和行业相比是高于行业的均值。以往的指引都可以完成，今年也有信心完成。招投标跟其他公司相比有什么优势。一是以前布局的非住宅业态也是为了减少竞争，并购的上海科电2021年的可以投到物业以外的业态，可以产生协同效应。二是深耕大湾区多年，与政府和其他小物业的关系密切。可以拿到项目。三是通过合达联行扩展在西南的版图，合达的的外拓能力比较强。未来面积增长比较依赖于外拓，对人员有什么激励政策。按合同金额比例奖金奖励，半径奖励，业态奖励，面积拓展设置KPI。公司管理层激励措施。除了原有的奖金激励还设有KPI,此外还有股权激励计划。外拓的业态偏好及盈利要求。住宅与非住宅的占比各一半。中长期维持这个占比。非住宅主要以物流为主，优势有减少竞争。住宅的动力主要是社区增值服务，例如合达联行的业主质量很好，但是缺少母公司支持，通过时代的平台输送拓展社区增值服务。地域上以大湾区为主，其次是华东，成渝地区。收并购往后的空间会缩小的原因是什么。一是以后收并购的竞争加剧，收并购的溢价的价格如果用于强化团队比较实在。二是有一部分物业在中小型未上市的企业上，时代还是有能力可以去外拓一部分物业回来。外拓需要体系搭建和良好的口碑，时代如何完成外拓。并购是现金流压力比较大，并购不是一个长态。未来也不是完全不做并购，只是减少对并购的依赖。分红率相比同业较低，后来有什么计划。基于业绩的持续增长的前提下未来有空间增长。