华侨城的优势就是拿地成本低，融资成本低，现在全国扩张，主要是通过欢乐海岸模式，拿地和签约的有30多个欢乐海岸模式了，每个体量都是上百亿货值，有些300到500亿货值，沉淀的文旅其实主要是商业购物中心，临街临水底层商铺，酒店，不像普通的购物中心好复制，拿地价格一般是周围地价的半价，所以静态的看毛利率就可以做到百分之50左右，但华侨城开发周期慢，往往到后期由于附近环境的改善，还有欢乐海岸的自带流量后，房价也会涨，毛利率就可以做到百分之70，80，由于非常高的毛利率，自持的物业按成本计价，相当于市场价打了5折，3折自持，参考深圳欢乐海岸，顺德欢乐海岸，还有马上开业的宁波欢乐海岸，南京欢乐海岸等等，深圳欢乐海岸市场价30万一平的临街商铺，华侨城可以计价几千一平，南京欢乐海岸附近楼面价4万➕了，但华侨城拿地价格是7000左右，自持物业以后也会计价1万多一平，但实际市场价也会10万➕一平临街商铺，购物中心，酒店市场价也会2.5万➕一平，这是华侨城的护城河，全中国只有华侨城能做，建议去深圳欢乐海岸，顺德欢乐海岸实地考察一下，为什么华侨城可以做其它公司不能做，因为华侨城是真正做文旅的公司，是可以提高周围土地价值，是可以自带流量的文旅公司，每个城市的欢乐海岸都是这个城市网红打卡地，城市的会客厅，吃喝玩乐买买买，而且每个城市只有一家，或者一二线城市会有二三家欢乐海岸，都是最核心地段。华侨城最近几年销售和预收款都是爆发性增长，最近三年拿地金额和面积超过了以往十年。华侨城缺点就是周转速度比较慢，但现在在提速周转也和万科，融创等快周转公司合作，每年会有很多投资收益，其实大部分是溢价和其它公司合作，也会卖一些项目，但基本都会赚钱，因为拿地成本低了，央企对于负债率有要求。还有一个缺点就是管理层不注重股价，不和机构沟通，不注重小股东利益，都讲管理层垃圾，但最近12年净利润增长速度和茅台一样高，比万科，保利，金茂等国企央企净利润增长速度更快，这可能是因为华侨城的护城河，拿地成本太低，融资成本也是整个行业最低，所以是傻子都可以经营的公司，不需要太优秀的企业家，我感觉这是优点，巴菲特最喜欢的公司就是管理层很普通，但这公司业绩一直增长，傻子也可以经营的公司。还有财报文旅收入高于房地产开发收入是不对的，因为文旅的营收最少有百分之50以上也是卖房子收入，简单的理解就是华侨城自持的文旅其实是不花一分钱的，因为拿地的时候就把这部分送给华侨城了，如果地价房价又涨了，那还可以赚到多余的净利润，建议你去看看挪威的森林，即将涨板，其实三个深入研究华侨城的文章，或者看看我的文章和讨论也许你就会更了解华侨城，朱酒研究地产公司很透，看了他很多文章，但华侨城确实他不懂。 @朱酒 @陈海涛周游世界 @W安全边际 @挪威的森林0323 @其实 @即将涨板

看一下李超人在内地几十年的开发历程中，有什么代表性的住宅产品吗？我在各地倒是见过很多他的港式豪宅，简直可以用建筑垃圾来形容，后期增值空间往往都是周边最小的。

看到了很多讨论关于华侨，也简单谈下自己对华侨的看法。
华侨从来不是一家以高周转见长的公司，从华侨的周转率和主流房企的周转率上可以轻易看出来。
华侨在我看来2010-2015年以前也并不优秀，现房销售和销售增长率在主流房企中极其平庸。
变化始于2016年吧，反应在报表可以开始看到预售账款的增速上，预收从2015年到2019年62-150-310-423-700（预收和合同负债）。
考虑当前的房地产形势，市场增量显然越发困难。高周转的企业很难继续提高周转，而华侨却有机会变快。华侨一些地块的当年销售开始反应这一点过去的慢为后面的快提供了可能。
房地产三方面能力我觉得至关重要，运营能力（周转，品牌），拿地能力，融资能力。华侨在拿地能力和融资能力上至少可以占据两项。
华侨销售规模不大，土储2700万再加上在建4000万的规模，这也留足了销售继续加速的可能性。而其他房企面对的可能是面粉贵过面包。
华侨的长处是大块土地的成片开发，周围环境的变化带来的提升会带来地方和企业的双赢。
资产沉淀，仁者见仁，不过核心地段的商铺资产我认为成本计价的情况下更是一个金矿。尤其是长期Roe维持高位的情况下，资产沉淀并没有成为负担。
其他企业慢下来的时候，华侨负债还在增加，可以理解为风险也可以理解为进取。
欢乐海岸模式和亚洲第三的文旅也可以提供无限的想象力！不用再寻求新的赛道。
赞同的是再好的模式最终都要体现在报表，最近三年销售的快速增长已经开始体现，后面也只是继续观察。
本人重仓华侨，看法难免偏颇！

好公司有两个标准，一是它做的事情别人做不了，二是它做的事情自己可以重复做。前者是门槛，决定利润率的高低和趋势/后者是成长的可复制性，决定销售增速。
如果二者不可兼得，宁要有门槛的低增长(可持续)，也不要没门槛的高增长(不可持续)。
门槛是现有的，好把握；成长是将来的，难预测。

就这样一家比较有特色的旅游地产相辅相成的公司，业绩连续多年两位数增长，平均毛利率净利率同行业最高，净资产收益率连续N年平均20%以上，股息率超过5%，市盈率仅仅4倍，市净率低于1，还有好分析的吗？买完持有就行了！
就算分析几万字，还不是也得出这个结论：嗯，优秀，低估，值得买！
至于未来N年后的事，说能预测出来的都是吹牛！就算是未来两三年的利润，谁又能准确预测呢？都是扯淡！
结合基本面对未来预估的结果只有两个：1好，2不好。
我认为它未来会“好”，现在估值又很便宜，所以我买了，然后一直等着，就这么简单，再没了。

@老列庄散人:优势是始终能低价拿到地，并且以文旅的名义持有土地，这是别的公司没有办法做到的事情，独一无二的优势。劣势就是，国资企业，周转慢，效率低。优劣也应该辩证的看，优势意味着重资产投入，劣势意味着更融洽的政商关系。散人我是非常看好华侨城，物超所值。感兴趣可以看我专栏荐股文章。

毛利率是自己跟自己比？我觉得很好笑。老师说毛利率是毛利和营收比，老师教错了？企业之间营收的比较有很大的意义吗？企业最终追求的不是净利润吗？营收大有什么了不起，做高毛利率和净利润率才是根本？这不是体育老师教的吧？

而且华侨城的现金流真的太烂了。。。

明日为国接盘

调了点仓位去华侨城了

华侨城的文旅比重大在我看是优势 如果钱充裕我会配置一点纯文旅 纯地产龙头 再配点华侨城  但我认为华侨城不是那种傻子都能管好的企业  纯文旅里有很多傻子型企业比如黄山旅游

专业的财务揭秘文章，价值连“城”（“城”字指华侨城的城）。

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$华侨城A(SZ000069)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$

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