| 发布于: | 雪球 | 回复：99 | 喜欢：26 |
一个国家在高速城镇化的阶段，房价相对租金和收入都是偏高的，而且这个阶段房价基本都是上涨比较快的。长周期看，大城市的房价会以比名义gdp增速低1%-2%左右的速度增长。最近两年国内的房价下跌，如果拉长看，还是一个短周期的回调，长期看只要经济有增长，有通胀，房价都还是会继续上涨的。。。
国外的生活环境好其实跟两个外部因素是分不开的，一个是自然环境好一个是人少，自然环境对人的影响很大，像悉尼墨尔本那样的自然条件的城市国内一个都没有。国内的小区里种点草皮，天天人工浇灌，还要三天两头拔了重新种，人家是城市本身就建在森林里，同样是二十公里的上班通勤，开车半小时还是开车一个小时感受差异巨大，同样开一个小时是走走停堵在路上还是在环境优美的树林中穿行感受也差异巨大，同样你往澳大利亚那些内陆干旱一些的腹地走走，看看那些小城小镇的设施建筑普通人生活，也和悉尼墨尔本有很大差别。。。阳光降雨森林都是上天的馈赠。。。再说人口或者说人口密度的影响，我们都坐过地铁，同样的距离同样的车一个车厢只有五个人和挤破脑袋才上去，感受差异也会很大。澳大利亚的人口跟深圳差不多。就拿住和行来说，深圳那点地有可能像澳洲那样家家住占地几百平的house么？深圳住在上班地方二三十公里外，家家两辆车堵在路上，那体验能跟澳洲开车的体验比么？能行的通？。。。自然环境资源和人口这两个外部变量是很难改变的，这就像投胎好的人一样，起点就不一样，比较的意义不大，比较那些能比较的。。。至于工作压力，我也觉得跟人口密集竞争激烈多少有些关系，不是经济富裕了就一定工作压力小，香港的人均gdp高，但香港人是不是工作压力就小。。。至于物价，大致总结下，只有能从低成本地方进口的，或者是货值中进口占比高的，再或者本地有低成本资源禀赋的会便宜些，甚至按照当下汇率折算比中国便宜，比如澳大利亚的牛奶，多数发达国家廉价超市中的一些衣物或一些低端化工电子产品，是因为这些东西不少是从越南印度这些绝对人工成本比国内更低的地方进口的。本地人劳动占比高的东西或者服务经常都是忽略汇率的国内价格。。。
出生人口是通过人口总量对房地产产生影响的，人口总量增长住宅的需求数量肯定会增加，人口减少需求量会减少，所以只是影响需求量哈。价格变化，不光取决于需求变化，还有供给变化哈。需求下滑，但供给减少更多，供不应求的地方价格也会涨哈（比如最近报道美国的房价虽然涨，但供给紧张，因为通胀导致建房成本高，盖房子无利可图，房子供给少）；需求有增长，但供给增长更快的地方价格也会跌哈，比如深圳旁边的惠州。。。具体讨论某一地的房价时，其实主要取决于该地人们的收入水平，赚钱多收入多的地方房价一定贵，因为人们选择那些（收入➖居住成本）最大化的地方迁徙（注：这里是差值不是比值）。。。所以长期看，我认为收入水平的变化比人口的数量的变化对房价的影响更大。。。
1）国内一线城市的生活水准比肩欧美甚至超越，相当一部分是建立在低廉的服务业价格，也就是大量的低收入人群基础上；
2）相对于欧美澳那种平均主义下的共同富裕和平均化的生活水准，我们的两亿人与另外12亿人的差距，可谓天上地下。
所以，人均GDP 的差距体现的生活水准的差距，在于一个是部分人群，一个是全体国民。
另外，汇率继续升值？一个老破小要能换两套house了？太激动人心了[狗头]
年均4.39%才能达到3万美金？我看可能不需要，还有通胀和人民币汇率，我还真觉得人民币升值的空间不小。那些人均gdp几万美金的国家，我看他们普通人的生活也就是吃吃喝喝，供个房子，养个孩子，周末节假日开车玩玩，孩子上个大学还要背贷款。。。再看他们做这些事和我们做这些事，发现也没有像人均gdp显示的那样几倍的差异。。。关于这个疑惑，我迄今觉得跟人民币的低估有些关系，这一轮通胀后，你去美国的大城市感觉很多场合一美元的购买力跟国内一两块人民币差不多，去新加坡感觉一新币≈国内一两块人民币，去澳洲感觉一澳币≈一两块人民。。。
外界环境的舒适性不止源自于自然环境，还来自于人文环境。在多伦多开车，路上车一点都不少，但通行效率比国内高很多，因为大家都能基本按照交通规则开车，也知道礼让，这是社会平均道德水平的差异。
澳洲现在物价是挺贵，但生活环境 工作压力 不是一个级别的…另外部分商品或者服务的价格两边差不多，例如iPhone 汽车 演唱会 甚至环境很好的餐馆，更别谈出国旅游，这时1澳币购买力就等于4.7人民币而不是1人民币，这些比基础消费对生活满意度的提升更大…还不考虑澳洲全职最低工资5w澳币（哪怕在山卡拉的乡村），中国农村最低工资有5w人民币么？