户籍人口和常住人口不是一个概念,你得看看上海常住人口每年增加多少?
这在很多人心目中是没什么悬念?。。。
但看上海,65 岁以上的人口合计 405 万人,占 16.3%,高于全国 65 岁以上人口占比 13.5%,也高于多数省市;并且第七次人口普查 65 岁以上人口占比较第六次增加了 6.2 个百分点。老龄化的够严重?。。。。
再看少子化,0-14 岁的人口合计 244 万人,占 9.8%,低于多数省市。。。。
有人可能会说比例有什么意义,肯定是上海人口增加好多,所以谈比例没啥意义。。。。但仔细一想,上海如果是人口增加很多,肯定是年轻人流入的多啊,不会导致老年人占比提高。而事实上,上海的七普人口2487万只比六普人口2302万增加了180万,增加约8%,比全国大多数核心一二线城市的增幅都低。。。。而且即使是增加了8%的人口,但是上海也是实施了全国最严厉的住宅限购措施。。。。
有人可能说180万人口很多了(同时再假设这新增的180万常住人每人都获得了上海购房资格),但是以上海每年的新供住宅用地,每年平均还是有大约10万套左右住宅,十年100万套,按照户均人口2.3,也会有满足230万人的需求。。。
也就是说,上海是人口没增加多少,老龄化、少子化又非常严重、同时严格限购的城市,按照官方披露的数字,住宅供给是完全够的,甚至超过了官方的公布的新增人口数量。。。。可是上海房价却上涨那么多,也是全国房价最高最坚挺的城市之一。。。。
从结果来看,可能有些数字可能是有问题的。。。。
有时感觉,我们形成关于人类社会的任何“知识”时,都要十分小心谨慎。。。。
户籍人口和常住人口不是一个概念,你得看看上海常住人口每年增加多少?
你这种分析逻辑,永远不会有结果。你分析上海的房价和人口结构的关系,不应该,先列出上海所有房源的持有人,分析他们的构成结构吗?再用这个结构,和上海的户籍和常住人口进行分析。
猜一下,上海房源的持有人,大部分人不是上海户籍和常住人口,这样就能解释清楚了……
您对上海地产市场理解片面了😎
上海房产市场,如果是只股票的话,那就是一只限售股占99%,而且至少要40年后解禁的股票。
老龄化只是代表买新房频率低,但并不意味着上海老头老太马上死掉,人家寿命长着呢,不会每年成批死掉,房子大幅解禁上市!
所以,供给与新买入价就很关键,上海地皮供应一直不多的,但新来上海的人,收入都是国内最高,这样,在一个99%限售股的市场,少量资金拉个涨停(新上海年轻人只要买了一套10万单价新房,就可以带动整个上海房价上10万)
记得之前万科做过一个报告,决定一个地方房价的是财富,不是人口
老龄化和少子化的结果是人口减少,但是上海人口并没有减少,人口增加与房地产供应直接矛盾才是决定房价的关键
上海北京,有本事全国高考统一
上海的房子只有上海人买吗,厦门的房子只有厦门人买吗……核心城市房价跟人口没有特别密切的关系,你用错误的关联分析只能得到错误的结果
你这个数据可以从两个别的视角考察
1 上海户籍最少5年1.3倍上海标准工资以上缴纳社保,还需要考察其他积分要求(标准社保今年是单位加个人3000多一个月缴纳),上海要是免社保大概可以多出一倍的二胎吧。
2 上海中考基本有30%的学生无资格参加本地中考。以今年中考我儿子学校情况参考
3 上海的有房人口比例为51%其中租房人口1000W占40%,基本本地拆迁都是2套+以上数据来自年内百度
从以上比例可以明显看出
1 上海想要人排队有的是
2 上海想要自己房子的人大把而且还都是青壮知 劳动力。
3 上海对房子有需求潜在购买力群体一直存在。新房加存量和每年引进人才加本地流动人口比来说房子只少不多,当然也存在大部分人买不起。
另外讨论北上广深还要考虑到这类一线城市,拥有世界级的金融 制造,政治 文化 艺术 教育 医疗资源。劳动力和的财力往往是全世界其他地区的优质人才和财富资源。
说的难听点用最朴素的财富流动去举例,当一个人在北上广深能年入50W。那么北上广深就能支持养5个年入10万的人为这个50W的人在各个岗位上提供 生老病死 衣食住行等服务。
以上是我对一线城市竞争力的粗糙体验。