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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
事 件
9月4日，李克强主持召开国务院常务会议，部署精准施策加大力度做好“六稳”工作。坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，落实降低实际利率水平措施，及时运用普遍降准和定向降准等工具，引导金融机构将资金更多用于普惠金融，加大对实体经济支持力度。要压实责任，增强合力，确保经济运行在合理区间。提前下达2020年部分专项债额度，确保明年初可使用见效。
点 评
1 加大逆周期调节，地产政策从“预对冲”过渡到“对冲”，环境边际改善
8月31日，金融委第七次会议上宏观政策定调从第六次会议（19年7月召开）的“适时适度进行逆周期调节”变为“加大宏观经济政策的逆周期调节力度”。9月4日，李克强主持召开国务院常务会议，部署精准施策加大力度做好“六稳”工作，其中指出运用普遍降准和定向降准等工具，提前下达2020年部分专项债额度，确保明年初可使用见效。而从目前房地产基本面来看，投资已经明确逐步放缓的趋势，而销售处于总体趋弱但在低基数下整体稳定走势。在此背景下，我们维持后续的政策预判：a）宏观松、行业紧；b）弱波动、常反复。而随着政府加大逆周期调节力度，房地产政策逐步从之前的“预对冲”向“对冲”过度，总体行业政策和资金环境将边际改善、并19H2好于18H2。
2 主流房企估值处于底部，股息国债利息创新高，地产股长线投资价值凸显
一方面，房地产板块和主流房企的估值底已确认。我们认为政策面和资金面已于18Q3见底，并且18年8月6日和18年10月18日股价底为短期估值底，我们跟踪主流19家房企19年8月16日对应19PE平均为5.9倍，也已经低于和持平于18年8月6日和10月18日的6.6倍和5.9倍。另一方面，股息国债利差创新高，地产股长线投资价值凸显，主流房企股息率高达18A为4.5%和19E为5.9%，而10年国债目前仅为3%。在目前全球流动性宽松以及我国经济下行压力极大的背景下，预计后续10年期国债收益率继续下行趋势，而房地产板块业绩确定性更强之下股息率将大概率继续走高，尤其对于保险资金和产业资本等长线资金的吸引力大幅提升。
3 投资建议：从“预对冲”过渡到“对冲”，主流房企低估值修复、并长线投资价值凸显，维持“推荐”评级
我们认为近期宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，房地产政策逐步从之前的“预对冲”向“对冲”过度，总体政策和资金环境将边际改善，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，2019PE仅4-9倍，NAV折价20-80%，主流房企股息率高达18A4.5%和19E5.9%。我们维持开发板块推荐评级，推荐：1）低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；2）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。
4 风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧
关键词：华创地产小组重点报告系列
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
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《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
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《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
《中航善达重大事项点评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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