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1 重组定价诚意十足，机构龙头和商办巨头联合，合力打造非住宅物管龙头
8月23日，中航善达公告拟以7.60元/股的价格发行股份购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权，交易作价约29.9亿元；其中承诺19-22年业绩增速CAGR为12-16%，考虑到改革体质增效下招商物业的规模稳定性扩张和净利率确定性提升，预计业绩大概率超额完成；收购价对应18PE、19PE分别为20、19倍（如果20年业绩增速达30%，则为15倍），合并后物管市值对应19PE仅26倍，定价诚意十足。本次交易完成后，新增股份3.93亿股，总股本达10.60亿股，招商系持股比例升至51.2%，成为控股股东，中航系持股比例降至13.0%，为第二股东，保利系持股比例将至4.5%，为第三股东。中航善达深耕机构类物管，招商物业服务业态丰富（管理面积7,082万平，住宅、非住宅面积分别占比65.1%、34.9%），并且招商系拥有大量的商办物业，中航善达与招商物业强强联合，合力打造非住宅物业管理龙头。
2预计合并后业绩将量质齐升，预计19年物管业绩超4.2亿、同比超+36%
目前，中航物业、招商物业管理面积分别为7,634万平、7,082万平，分别较18年末+43.8%、+2.4%。合并后在管面积达1.47亿方，成为非住宅类物管龙头。鉴于后续招商系的资源支持和中航物业本身较强的拓展能力，合并后公司管理规模将得到稳定增长。同时考虑到18年中航物业和招商物业净利率仅4.4%和5.0%，较百强平均8%仍有较大提升空间，随着招商集团积极推进招商物业改革，明确从“成本中心”转向“利润中心”，后续毛利率提升和费用率改善将推动净利率修复。因而，预计合并后业绩将量价齐升。其中，19H1，中航物业净利润1.03亿，同比+35.9%，净利率达5.2%，同比+0.6pct，预计19年业绩有望超2.34亿，同比超+43%。19Q1，招商物业净利润0.41亿，净利率达5.6%，较18年+1.0pct，预计19年业绩有望达1.87亿，因而中航物业和招商物业合计物管业绩预计将达4.21亿，同比+36%，并存在超预期可能。
3扩股后市值138亿元，预计20年合理估值超194亿元、上涨空间超40%
参考可比龙头物业公司20PE 20-30倍，其中龙头碧桂园服务20PE达 30倍，并考虑中航善达具有A股中龙头物管公司的稀缺性，以及AH股中商办物管公司的稀缺性，公司理应享受估值溢价，我们按目标估值20PE 30倍估算，并根据上文预计合并后物管业绩4.21亿，并按30%增速估算20年物管业绩约5.47亿，合并后中航善达物业部分对应估值约164.2亿；19H1末，地产及其它业务部分净资产合计41.9亿，按照0.7倍PB折价，合理市值29.3亿。两者合并后，中航善达合理估值193.5亿。公司扩股后总股本为10.60亿股，按8月23日收盘价12.99元/股，扩股后市值约137.7亿。因而，对比合理估值193.5亿，并考虑其双重稀缺性，目前公司股价仍有超40%上涨空间。
4 投资建议：重组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型，重申“强推”评级
中航善达逐步剥离地产开发业务，战略聚焦物业管理优质赛道，并深耕机构类物管，与招商物业强强联合，合并后在管面积达1.47亿方，将有望成为非住宅类物管龙头，并且新增招商局集团背景，后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升，将逐步从“成本中心”转向“利润中心”，同时后续或通过组织架构改革提升人均效能，有望推动利润率提升，实现量质提升。我们预计19年、20年合并后物管业绩合计分别为4.2亿、5.5亿，目前公司扩股后市值138亿元，剔除非物管业务后市值为108亿元，对应19PE为26倍，考虑公司双重稀缺性，按20年目标PE30倍，上调目标价至18.25元，重申“强推”评级。
5 风险提示：物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。
一、重组情况：重组顺利着陆，定价诚意十足，标的公司优质，央企强强联合，业务划分清晰
（一）重组方案：本次招商物业注入的交易对价29.9亿元，对应18PE20倍，定价诚意十足
8月23日晚，中航善达发布重大资产重组报告书草案，公司拟以7.60元/股的价格发行股份购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权，交易作价约29.9亿元。本次交易完成后，上市公司的控股股东将变更为招商蛇口，实际控制人将变更为招商局集团，最终控制人仍为国务院国资委。
结合此前公司公告，招商系与中航系就物业管理方面进行重组，本次重组方案将分为现金收购股权+增发收购物业两步进行：
1）第一步：2019年4月26日，招商蛇口与中航国际控股签署《股份转让协议》，拟以每股8.95元/股（2019年6月5日公告除息后下调至8.65元/股）的价格受让中航国际控股持有的全部公司股份约1.49亿股，占总股本的22.35%；
2）第二步：中航善达以发行股份的方式购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权，发行价为7.9元/股（2019年6月5日公告除息后下调至7.6元/股），交易作价约29.9亿元，对应招商物业18年PE20倍，重组定价充分显示招商集团在本次重组中的诚意十足。
我们认为招商物业定价估值合理、显示了招商集团的诚意十足，并预计重估后公司估值仍有较大提升空间。可从两个角度看：
1） 对比物管行业一级市场估值，本次招商物业重组定价估值合理。对比目前主流物管公司交易案例，6次案例中收购对价对应前一年PE平均约14倍，对应当年PE平均约11倍，公司本次收购招商物业对应2018PE、2019PE分别为20、19倍，并且考虑到招商物业最终业绩超预期可能性较大，如果2019年业绩增速达到30%，那么对应估值2020PE为15倍，与目前商办物管公司收购估值大致相当，因而本次重组定价估值合理。另外，更值得注意的是，市场主流物业公司收并购案例主要是针对存量项目层面，仅是单体项目一次性收购行为，而此次中航善达重组方案不仅仅停留与项目层面，更是带来了招商局集团作为大股东的住宅、商办资源优势，未来将带来更多的合作空间、更有价值，理应给与更高的估值。
2） 对比物管行业二级市场估值，重估后公司估值仍有较大提升空间。对比目前AH主流上市物管公司估值，主流物管公司估值2019PE普遍在20-30倍，龙头碧桂园更是超35倍，目前中航善达和招商物业合并后物管市值对应2019PE仅26倍，考虑到中航善达A股龙头物业标的、商办物业的双重稀缺性，未来估值仍有很大提升空间。
本次评估采用收益法和资产基础法进行评估，并在分析后采用收益法确定评估结论。本次评估采用现金流口径的未来收益折现法，即现金流折现法（DCF），股东全部权益价值=经营性资产评估价值+溢余资产+非经营性资产-非经营性负债。最终经营性资产评估价值为5.09亿元，溢余资产、非经营性资产、非经营性负债评估值分别为3.26、23.69、2.13亿元，股东全部权益价值合计29.9亿元。根据收益法评估结果，截至评估基准日，招商物业股东全部权益的评估价值为29.9亿元，较母公司报表账面净资产2.7亿元增值27.2亿元，增值率 999.5%；较合并报表归属于母公司股东的净资产4.4亿元增值25.5亿元，增值率578.0%。
其中，本次交易标的公司将做出业绩承诺，业绩承诺期为从本次交易实施完毕当年起的连续三个会计年度。如本次交易于2019年度实施完毕，则招商物业在业绩承诺期2019年度、2020年度、2021年度净利润分别为不低于1.59、1.89、2.15亿元，CAGR为16%。如本次交易于2020年度实施完毕，2020年度、2021年度、2022年度净利润分别为不低于1.89、2.15、2.35亿元，CAGR为12%。考虑到招商蛇口2016-2018年新开工面积同比增速分别为23%、65%、60%，新开工强劲推动销售高增，并2019年计划竣工翻番，我们预计招商物业2019-2021年未来物业管理增量面积或超预期，并且预计后续随着管理提升推动招商物业的毛利率和净利率也将显著提升，后续业绩也将大概率超承诺完成。（更详细分析请见后文）
（二）股权结构：重组后，招商系、中航系持股比例分别为51%、13%，两大央企强强联合
上述交易过后，公司控股股东预计变更为招商蛇口，实际控制人预计变更为招商局集团，但最终控制人仍为国务院国资委，股权变动将如下：1）招商蛇口以8.65元/股价格受让中航国际控股持有的全部公司股份约1.49亿股，转让完成后招商集团将持有中航善达总股本22.35%；2）中航善达通过增发方式收购招商物业，发行价为7.6元/股，交易作价约29.9亿元，新增股份数为3.93亿股，发行后总股本达10.60亿股，届时招商蛇口控股比例将达51.2%，成为公司第一大股东，招商局集团将成为公司实际控制人；中航技深圳持股数量维持不变，中航系控股比例将降至13.0%，为公司第二大股东；此外，中航城发展为保利地产全资子公司，保利系目前持股比例为7.17%，发行股份后持股比例将下降至4.51%，为公司第三大股东。
招商局集团业务集中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，涵盖交通基建、收费公路、航运、综合物流、银行、证券、基金、保险、资产管理、城市综合开发、园区综合开发等多个细分领域。综合实力强大的招商局集团，在全国乃至世界范围有较大的影响力和号召力，拥有雄厚的外部战略合作资源。标的公司主营的物业管理业务与客户端直接连接，与招商局集团内外部资源具有较大的业务协同空间，对标的公司的市场拓展、业务创新、服务升级提供有力支撑。
此次资产重组，不仅是物业领域内两家极具竞争力公司的业务整合，也是央企之间的强强联合。本次交易完成后，上市公司拥有招商局集团、航空工业集团等央企背景，可以充分利用资源优势以开拓业务，亦可以更积极地开展资本运作。
（三）标的公司：坚持中高端、非住宅发展定位，社区商业业务有望实现高增长
标的公司招商物业坚持中高端、非住宅业态的发展定位。坚守品质服务，坚守“双高”定位，为高品质项目提供相配套的高品质服务，市场发展主要聚焦非住宅领域物业服务项目，在差异化竞争方面具有优势。
招商物业为以资产管理为核心的规模化、品牌化和集团化物业服务企业，为中国物业管理协会副会长单位，定位中高端市场，培育和发展建筑科技、设施运营、经纪顾问、社区商业四大专业服务，形成相互协同、组合发展的业务发展体系，通过高品质的综合服务能力，不断提升品牌的市场影响力。招商物业位列中国物业管理协会2018年全国物业服务企业综合实力测评第10名、中国房地产协会2018年度中国房地产开发企业500强首选服务商品牌物业管理类测评第10名；管理项目先后荣膺13个国家级优秀示范项目、12个省级优秀示范项目、45个市级优秀示范项目称号，已形成具有较强影响力的市场品牌。
此外，本次交易标的公司将做出业绩承诺，业绩承诺期为从本次交易实施完毕当年起的连续三个会计年度。如本次交易于2019年度实施完毕，则招商物业在业绩承诺期2019年度、2020年度、2021年度净利润分别为不低于1.59、1.89、2.15亿元，CAGR为16%。如本次交易于2020年度实施完毕，2020年度、2021年度、2022年度净利润分别为不低于1.89、2.15、2.35亿元，CAGR为12%。
2019Q1，招商物业实现营收7.27亿元，其中，物业管理业务和专业服务分别占比90%、10%，较18年全年分别-0.2pct、+0.2pct，基础物业管理服务仍贡献目前主要收入。2019Q1招商物业实现归母净利润0.41亿元，归母净利率达5.6%，较18年提升20%。2019Q1，招商物业管理费用和财务费用占比营收分别为1.5%、-2.1%，较18年分别-0.6pct、-1.9pct，费用率逐步改善。招商蛇口在资金管控方面实施集团资金集中管理，招商物业此前将闲置资金归集存至招商蛇口资金结算中心统一管理，存款利率参考同期银行存款基准利率。截至目前，前述资金归集款项已经全部归还至招商物业，后续招商物业资金利用效率方面有望进一步提升。
因而，我们预计，一方面，随着招商蛇口的销售和竣工的快速增长，招商物业2019-2021年未来物业管理增量面积或超预期，另一方面，预计后续随着管理提升推动招商物业的毛利率和净利率也将显著提升，后续业绩也将大概率超承诺完成。
此外，招商局集团对招商物业的改革发展也非常重视，要求招商物业下一步要加快改革进度，处于行业领先的要保持领先地位，同时要求招商蛇口要时刻关注招商物业的改革推动情况，把招商物业改革事业落实好。
2019年3月1日，集团总经理付刚峰主持召开招商物业改革专题会议，并就招商物业改革及未来发展方向做出了9点指示，其中重点提及了：1）目标管理：目前物业行业集中度不高，招商物业既要与先进企业整体性对标学习，又要加强某些企业优秀局部的对标学习，并在改造后应用推广。招商物业对标管理要前学标兵、后学追兵，只要是好的方面就要学习。抓管理、推改革就要从短板着手来对标学习。招商物业要注重规模增长，更要看重能力的提升。通过收购兼并，招商物业要提升运营管理能力，同时也要注重标的单位的核心能力，简单的规模增长要慎重，增强能力、提升能力才是最重要的。2）员工激励：大家要创新思维，拿出办法，集团鼓励将员工的利益与公司的利益捆绑在一起，在2018年出台了很多这方面的制度。招商物业要大胆运用和创新，加强与行业对标，提供有竞争力的薪酬。
（四）业务梳理：聚焦物管主业，中航受托招蛇商业运营，招蛇受托中航地产项目，消除潜在竞争
此外，本次重组后，中航善达业务条线将更加清晰，业务范围包括物业管理业务、商业资产运营、房地产开发业务。公司将聚焦物业管理主业，轻资产模式进行商业资产运营，并将房地产开发业务委托给招商蛇口进行管理，避免同业竞争。
1、物业管理业务：聚焦物业管理主业，集团与上市公司无实质性同业竞争
本次交易完成后，招商物业成为公司全资子公司，中航善达的主营业务仍为物业资产管理业务。招商蛇口将成为上市公司的控股股东，招商局集团将成为上市公司的实际控制人。招商蛇口、招商局集团下属企业中，部分企业的经营范围包含物业管理，但并未实际从事物业管理业务、或服务对象仅限于关联方持有的自有物业，不存在对外从事物业管理业务的情况，因此不构成实质性同业竞争。
2、商业资产运营：打造“九方”品牌，轻资产输出管理运营，九方资管受托管理招商下属购物中心
中航善达业务范围还包括购物中心等商业物业资产的投资与运营，该项业务统一由上市公司全资子公司九方资管作为商业运营平台进行管理，目前赣州、成都、九江、昆山等地购物中心已开业，打造出“九方”购物中心产品品牌。为避免本次重组后中航善达与招商蛇口在商业资产运营业务领域产生同业竞争问题，招商蛇口拟将其下属企业拥有的购物中心委托给公司全资子公司深圳市中航九方资产管理有限公司进行经营管理并支付相应的委托管理费。本次受托管理购物中心项目共4个，受托管理期限为五年，预计受托管理费五年合计不超过人民币 6,556 万元。
3、房地产开发业务：坪地酒店转让至第三方，衡阳中航城市花园、天津九方城市广场委托给招蛇，消除潜在竞争
由于招商蛇口业务涵盖园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大板块，与中航善达存量房地产开发业务存在同业的情况。中航善达基于业务发展战略调整，已于2016年将其控制的部分具有房地产开发业务相关的资产与负债出售，并不再从事新的房地产开发项目。
存量房地产开发项目中，昆山九方城（A6地块）项目、龙岩中航紫金云熙项目、衡阳中航城市花园项目（一期）均已建设完毕，仅存尚未销售完毕的部分尾盘；在建、拟建的项目仅有坪地酒店项目、衡阳城市花园项目、天津九方城项目。1）坪地酒店项目，中航善达已与第三方签订协议，待该项目建设完成后整体转让给第三方；2）衡阳中航城市花园项目、天津九方城市广场项目，中航善达与招商蛇口于8月23日签署《股权托管协议》，约定中航善达将其分别持有的衡阳、天津项目所涉项目公司的全部股权委托给招商蛇口进行管理，从而消除中航善达与招商蛇口在房地产开发项目中的潜在竞争关系。
二、后续展望:合并后在管 1.5 亿方、非住宅物管龙头成型，预计后续业绩将实现量价齐升
(一)合并后在管 1.5 亿方，机构类龙头，联合潜在商办巨头，打造非住宅物管龙头
截至 2019H1 末，中航善达物业管理项目共 613 个，管理面积达 7,634 万平米，较 2018 年末+43.8%，获跨越式增长，显示出了公司较强的物业管理拓展能力。目前物管业务布局珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域，拥有庞大的机构物业客户服务群体。2019H1，公司实现年度新签合同额 6.07 亿元，同比+16.7%。中航善达 2018 年物业管理业务营收 37.2 亿元，同比+29.3%。其中，机构类、住宅类、商办类物业管理业务收入分别占比 79.0%、15.1%、5.9%。
截至 2019Q1 末，招商物业管理项目共 528 个，管理面积达 7,082 万平米，较 2018 年末+2.4%。其中住宅总管理面积为 4,608.5 万平米，占比 65.1%;非住宅业态管理面积为 2,473.3 万平米，占比 34.9%。考虑到招商蛇口 2016-2018年新开工面积同比增速持续维持高位，推动销售高增，并预计后续竣工高增，我们预计招商物业未来的管理面积和营收有望稳定快速增长。
中航善达深耕机构类物管，而招商物业同样服务业态丰富，并且招商系拥有大量的商办物业，包含国家级写字楼、高端商业中心等优质商办物业，未来招商物业有望继承招商系商办物业管理，成为潜在的商办物业管理巨头。另一方面，招商物业背靠国资委直管正部级央企招商局集团，由于集团本身具备政府行政级别属性，在国资兼并收购上拥有实力对等、对接机制成熟、沟通交流顺畅、审批流程迅速甚至特事特办等诸多优势，另外基于集团正部级地位，可在未来进一步支持公司获取政府、公众、办公总部等机构类物业，强化公司在机构类物业的龙头地位。中航善达与招商物业强强联合，合并后在管面积达 1.47 亿方，将成为非住宅类物管龙头，并且新增招商局集团背景，后续规模扩张得以较强保障。
(二)预计合并后中航善达业绩将实现量质齐升，预计 19 年业绩预计超 4.2 亿、同比超+36%
2019H1，中航善达物业管理业务实现营收 20.0 亿元，同比+21.2%;实现净利润 1.03 亿元，同比+35.9%，物业净利率 5.2%，同比+0.6pct，较 2018 年+0.8pct，根据公司 2014-2018 年上半年营收、业绩分别占比全年平均 43%、44%，并且假设上下半年净利率保持稳定，同时考虑 2019H1 末管理规模大幅提升，我们估算中航善达全年物管业绩有望超 2.34 亿，同比超+43%。
2019Q1，招商物业实现营收 7.27 亿元，归母净利润 0.41 亿元。2019Q1 招商物业归母净利率达 5.6%，较 2018年+1.0pct。我们参考中海物业、中航善达、绿城服务 2014-2018 年上半年营收分别占比全年平均 43.7%、43.5%、44.0%，按上半年占比全年营收 43.7%，一、二季度持平，并且假设上下半年净利率保持稳定，我们估算招商物业全年物管业绩有望达 1.87 亿元。
我们预计 2019 年中航物业业绩 2.34 亿元，招商物业 1.87 亿元，合计物管业绩预计 4.21 亿元，同比+36%，并存在超预期可能。考虑到招商蛇口 2016-2018 年新开工面积同比增速分别为 23%、65%、60%，新开工强劲将推动销售持续高增，并且招蛇2019年计划竣工翻番，预计后续营收稳步增长，同时考虑到公司后续毛利率提升、费用率改善，利润率有望逐步提升，我们预计招商物业后续业绩也将大概率超承诺完成。
三、估值情况:扩股后市值 138 亿元，预计合理估值超 194 亿元、对应上涨空间超 40%
1、物管部分:预计 19、20 年业绩分别为 4.2、5.5 亿元，按 20PE 30 倍对应市值 164 亿元
我们预计 19 年中航物业业绩 2.34 亿元，招商物业 1.87 亿元，合计物管业绩预计 4.21 亿元，同比+36%，并按照30%增速估算 2020 年合计物管业绩预计 5.47 亿元。
招商物业和中航善达合并后，新中航善达在管面积达 1.47 亿方，参考可比龙头物业公司，碧桂园服务(2.17 亿方，20PE 为 30 倍)、绿城服务(1.84 亿方，20PE 为 20 倍)、中海物业(1.42 亿方，20PE 为 20 倍)，20 年 PE在20-30倍之间，目前主流公司19年PE普遍在20-30倍之间，可比龙头物业公司20PE 20-30倍，其中龙头碧桂园服务 20PE 达 30 倍，我们按目标估值 2020 年 PE 30 倍估算，那么合并后中航善达物业部分对应估值约 164.2 元。
2、地产部分:地产及其它业务部分净资产 42 亿元，按 0.7 倍 PB 估算对应市值 29 亿元
截至 19H1 末，中航善达账面净资产 47.7 亿元，剔除物业管理部分净资产 5.8 亿元，则地产及除物业外的其它业务部分净资产合计 41.9 亿元，按照 0.7 倍 PB 折价，估算中航善达地产及其它业务部分对应合理估值约为 29.3 亿元。
3、合理估值:扩股后市值 138 亿元，预计合理估值 194 亿元、对应上涨空间 40%
物业部分对应估值约 164.2 元，地产及其它业务部分对应合理市值 29.3 亿元，则公司合并后合理估值约为 193.5亿元。本次交易标的资产的交易作价为 29.9 亿元，对应招商物业 18 年 PE 20 倍，按购买股份的发行价格 7.60 元/股计算，新增股份数为 3.93 亿股，扩股后总股本约 10.60 亿股，按 8 月 23 日收盘价 12.99 元/股，对应市值约 137.7 亿元。因而，对比合理估值 193.5 亿，目前公司股价仍有 40%上涨空间。
可比龙头物业公司20PE 20-30倍，其中龙头碧桂园服务20PE达30倍，并考虑中航善达具有A股中龙头物管公司的稀缺性，以及 AH 股中商办物管公司的稀缺性，公司理应享受估值溢价，目前中航善达和招商物业合并后物管市值对应 19PE 仅 26 倍，未来估值仍有很大提升空间。
四、投资建议:重组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型，重申“强推”评级
中航善达逐步剥离地产开发业务，战略聚焦物业管理优质赛道，并深耕机构类物管，与招商物业强强联合，合并后在管面积达1.47亿方，将有望成为非住宅类物管龙头，并且新增招商局集团背景，后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升，将逐步从“成本中心”转向“利润中心”，同时后续或通过组织架构改革提升人均效能，有望推动利润率提升，实现量质提升。我们预计 19 年、20 年合并后物管业绩合计分别为 4.2 亿、5.5 亿，目前公司扩股后市值 138 亿元，剔除非物管业务后市值为 108 亿元，对应 19PE 为 26 倍，考虑公司双重稀缺性，按 20 年目标 PE30倍，上调目标价至 18.25 元，重申“强推”评级。
五、风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期
关键词：华创地产小组重点报告系列
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续看多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
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华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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