【华创地产•袁豪团队】万科A19年中报点评:营收和业绩快增,预收锁定持续高位

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

点      评

 1 19H1营收同比+32%、业绩同比+30%,毛利率和预收款锁定率持续高位

19H1公司实现营业收入1,393.2亿元,同比+31.5%;归母净利润118.4亿元,同比+29.8%;基本每股收益1.06元,同比+28.8%;结算面积846.3万平,同比+20.7%;地产结算收入1,329.9亿元,同比+32.2%;结算均价1.57万元,同比+9.5%;毛利率、净利率和归母净利率分别为36.2%、13.8%和8.5%,同比分别+1.8pct、+1.1和-0.1pct,归母净利率下降主要由于少数股东损益大幅提升69.2%;三费费率为8.6%,同比-0.3cpt;投资收益13.0亿元,同比+65.8%;期内公司自2011年以来首次没有计提资产减值损失。19H1末已售未结金额6,216亿元,同比+19.5%,覆盖18年地产结算收入2.0倍,处于行业高位;已售未结面积4,404万平,同比+19.2%;预收账款5,673亿元,同比+9.8%。

 219H1销售3,340亿、同比+10%,开工下降,竣工稳增、但维持年初低增计划

19H1公司实现签约金额3,340.0亿元,同比+9.6%,在41个城市的开发业务销售额位列当地前三;销售面积2,150.1万平,同比+5.6%;销售均价1.55万元,同比+3.8%。19H1公司新开工1,953万平,同比-16%,占全年开工计划的54%(18H1为66%);19年计划开工3,609万平、同比-28%;19H1竣工1,060万平,同比+16%,占全年竣工计划的35%(18H1为35%);19年计划竣工3,077万平,同比+11.6%,并明确全年竣工计划不变;19H1结算竣工比79.8%,考虑到未来结算竣工比的修复将推动结算量稳增。并综合考虑19年竣工计划同比+11.6%、19H1结算均价同比+9.5%,隐含全年营收增速或为+22%。

 319H1拿地谨慎、货值相对充裕,负债率处于行业低位、回款平稳增长

19H1公司新增拿地1,372.8万平,权益比例69%;根据公告披露加上物流拿地后,19H1合计拿地面积1,445.3万平,同比-36.1%;对应总地价961.0亿元,同比-11.0%,拿地额占比销售额28.8%,拿地偏向谨慎。19H1末公司未结算总土储1.5亿平、权益比例61%;可售面积1.1亿平,按照1.5万元/平推算得到可售货值1.7万亿,覆盖18年销售金额2.8倍。19H1末资产负债率85.3%,同比+0.6pct;净负债率仅36.8%,同比+6.0pct,处于行业低位;19H1利息资本化比例35%、同比+0.5pct。报告期内,表内销售回款1,981亿元,同比+9.7%。

 4 多元化业务稳步拓展,物业、长租、商业、物流等领域持续领跑

19H1万科物业营业收入52.8亿元,同比+27%;新增项目的签约饱和收入21.6亿元,同比+114%,其中商办物业占比38%。19H1租赁住宅业务新开业101个项目、2.06万间;截至19H1覆盖35城、累计开业8.2万间;成熟项目平均出租率91%。19H1末公司管理商业项目总建面超1,350万平方米(其中印力占比68%)、业内仅次于万达。19H1万纬物流拿地面积74万方;截止期末已进驻44城、获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米。

 5投资建议:营收和业绩快增,预收锁定持续高位,维持“强推”评级

万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司19-21年EPS预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。

 6 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

关键词:华创地产小组重点报告系列

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《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

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《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)

《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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全部评论

鹏兴资本08-31 23:51

目标价36-45元

夸克轻子粥08-21 14:56

19H1末公司管理商业项目总建面超1,350万平方米(其中印力占比68%)、业内仅次于万达。。。

万科这个业务这么牛逼,就是不愿意多说两句