回复@做人要厚道1974: 先说评价：厚道兄弟是新城控股里难得的客观评论人。简单谈谈我对买新城控股的认识：一是要搞清楚买新城控股是为了什么？一，是为了分红吗？在商品房只买现房或准现房的理念变更下，住开企业均面临资本开支先流出后才能获得销售流入的经营困境，况且已投入资本开支形成的存货去化率面临不确定性，同时新城仍然面临有息负债和应付账款的兑付，所以在未来五年新城都难有充足自由现金流供利润分配，简言之，分红就不要考虑了；二，为了赌股价上涨吗？股价要涨，无非是利润提升或估值提升。先说利润提升的可能性，新城住开现在首要保证的是已售在建保交付这一块，再次是以销定产新开工的这一块，最后就是低效土储利用这一块。这几块没有一个有可观的利润，能保本就不错了，实际上更应该担忧的是房价地价评估价格下降引起的资产减值风险。而商业运营板块的利润提升由量和价决定，量就是新开业的数量，价就是租金水平，这个板块要以预期的保守下限作考虑，而不要预期乐观的上限，因为大环境是消费紧缩的背景。所以综合住开和商业的情况，新城未来五年利润大幅提升的可能性很低。除非来一波房价地价反弹，成交量暴涨，但这种可能性极低，即使发生了，住开企业那么多都等着甩货抢跑，新城也只会有现金流而没利润。最后说估值提升，我认为这是目前参与新城控股投资的唯一正确逻辑，与其说是估值提升，不如说是因估值逻辑变更而带来的重新定价。因为新城的住开显然已无投资价值，仅剩商业运营存在dcf估值模型的投资价值，所以建立在这种投资逻辑之下的投资人，希望以新城出清住开，仅以商业运营估值作为新城控股价值为投资参考。然而，新城住开的出清时间和亏损（减值计提）都无法确定，保守看未来五年都尚不能出清，且五年后，商业运营是否又面临维持性资本支出的压力？综上：我认为新城控股目前虽已脱离现金流量表范畴内的流动性崩断的压力，但资产负债表范畴内减值出清的压力仍然不明朗或者压力巨大。作为保守以确定性为首要考虑的投资者，目前并非是好的选择。即使小赌怡情，仍然不是好的时候。//@做人要厚道1974:回复@执行计划家:怎么和你说不明白呢。目前手里现房300亿和在建未售1500万（货值1000亿），未动工土储2000万（账面300亿），后续在建建安还要投入600亿，目前欠应付账款500亿。
那可卖就是1300亿
需支付600+500=1100亿
看上去货值能覆盖支出
但是这1300亿打个7折去化后只有900亿，缺口还有200亿
所以最终剩下400亿现房，2000万未动工土储，对应200亿的应付账款
另外未考虑期间的税收，以及土储口径是可租售（友商基本是计容），所以毛估估应付最终不止200，而是400亿。