这是我对《看透地产股》这本书，阅读感受的第二篇，在上一篇中，我写到：
“这篇文章，以及这篇文章里提到的书，写于/看于今年2月，在2月到如今的6月间，房地产市场发生了很多事情。
我的这个XX号叫：villike的财务自由笔记，笔记是不可能完全正确的，但笔记的珍贵之处，就是它是真实的。
为了确保真实性，我并不准备对这篇写于2月的文章，作任何基于当下信息的修正，让你们看到一个真实的、努力走在财务自由路上的人，当时的所思所想。”
我们接着上文来看，以下加粗字为原文摘录，未加粗字是我的阅读感受。
另一种常见的负债是表外负债，也就是成立一些不并表的公司，由这些公司负责融资，然后以第三方支付或者履行合同等多种方式，将资金转交给母公司使用。这种公司往往名义上的持股比例并不高，但借款合同大多由上市公司担保，债务风险也和上市公司直接借款差不多。
关于房企隐藏负债，我不知道还有没有其他方式，我猜一定是有的。
从这一点来说，地产企业的管理层评估非常重要，为股东利益着想的管理层、稳健的财务报表，这些不是投资地产企业锦上添花的东西，而是必备的特征。
所以，如果你投资地产企业，千万记得评估管理层，我的评估方式，XX号（villike的财务自由笔记）后台输入体系，那篇文章里有。
（这里要小小地自夸一下，我写下这些内容的时候，印象中房企出事的还不多）
未来10年，绝大部分红利都会消失，各家房企都如笼中困兽，每天都要和那些牙尖爪利的巨无霸们生死相搏。但投资的机会也就在于此了，做过白酒和家电的投资者，回忆一下五六年前，就会发现现在地产股与那时候真的很相似。
我最近看了一本书挺不错的，回头写感受分享出来，书中的一个核心观点是：
所谓的竞争优势，就是行业的进入壁垒。
如果你快速想一下，你会发现那些竞争优势强大的企业，他们的领域似乎确实是进入壁垒明显的，比如白酒、医药、品牌快消品、白电。
从这个角度来说，中国的地产行业，也正在一步一步走入这个时代。
在这个即将到来的时代，行业的进入壁垒越来越高，尤其是在一二线城市。
想要开发一个楼盘，单单一个买地成本，就只有巨无霸们可以出得起这个钱。
当然，在位的地产企业们，也面临着地价和房价的“双重挤压”压力，但来自于不断涌入的对手的竞争，显然会越来越少。
（上面说的这本书的阅读感受，已经写好发出来了，个人认为是非常好的书，xx号（villike的财务自由笔记）后台回复推荐书单，那本书的名字叫《竞争优势》，可以找找看。）
（房产的）结利与交房的时间紧密相关，但早几个月、晚几个月完全是由开发商自己掌握的。把利润留在手里，需要就放进当年的年报，不需要就放到第二年，让营收和利润曲线更加平滑，这些技巧都是财务基本功。
前面我说过两个事情，一个是地产企业的利润表失真——这是由于生意模式造成的，另一个是隐藏债务问题。
这一段摘录，也是关于利润表失真的，但却是另一种失真——来自于合法平滑报表的失真。
按理说，平滑报表不是什么弥天大错，每个人都有美化自己成绩的冲动。
但是，美化这个事情，就像吸毒，一旦开始，就会持续滑落。
遗憾的是，作为局外人，我们不能明确判断：公司在平滑报表上做了多少手脚。
看不出结果，我们就只能评估起因，对管理层的评估，就又被提上了日程，前面文中已经提过了。
随着销售面积的下滑和房价增速的趋缓，商品房销售额的增速已经越来越慢了，近几年的增速都是在个位数。对号入座，就是超过两道红线和超过一道红线之间的标准。
也就是说，“三道红线”政策所设定的行业负债增速，基本上是与当前商品房销售额增速相匹配的，政策根本不是在限制行业发展，而是对一些过分依赖杠杆来提升业绩的企业，进行相应的约束，以防止可能出现的行业风险。
这个视角，我之前倒是没有想到，读书的乐趣之一就在这，不管别人知道不知道，我是没想到这个点的，又成长了一点点，开心。
房企生意的核心，就是负债——买地——盖楼——销售，销售的增速，和负债的增速是有一定关联性的。
市场的主流声音，是三道红线通过限制负债，进而限制了行业的增长，但事实却是：
行业的增长速度下降，已经不是想象，而是事实，三道红线只是“依从”行业的增速，而非限制。
但是，三道红线确实限制了激进房企“弯道超车”的机会，想要再通过加大杠杆而增长，已经不可能了，用作者的话来说：
“三道红线”标准划定之后，等于从源头上限制了当前各级别房企的增长速度，以后的中小房企，想和2015年之后的融创中国一样，借助杠杆五年便跻身顶级阵营，基本是没有可能了，当时动辄翻倍的负债规模增速已经成为历史，以后各个阵营只能按部就班，经年累月去稳步发展了。
除了作者的这个说法，考虑到房价已经不低，有房子的人已经不少，不少地区房产已经明显过剩，限制房企的杠杆，表面上是“限制”，背后却是对行业、乃至经济整体的精准呵护。
从这个视角来看，行业的进入壁垒更高了，在位企业的竞争优势就更强了。
（这里插个题外话，到了6月，过去迅猛发展的三巨头——碧桂园、恒大、融创——已经两家出问题了，让人唏嘘。）
城市化之后有大城市化，刚需之后就一定会有“刚改”……目前，北京、上海、深圳等地新房供应日趋稀少，而且增量中的大部分都在往保障性住房方面倾斜，留给“刚改”的可选择空间实际上并不大，绝大部分人只能去选择二手次新房。核心城市核心商圈的新房或次新房，这会是未来十年乃至十年之后一个城市最有价值的资产，随着时间的推移，其稀缺性会越来越强。
先说两个不曾改变的事情。
第一个是科学相关的：
城市化，或者说人类的物理集中化，是不可避免的趋势，这一点之前我说过很多次。
第二个是人性相关的，也更容易被理解和接受：
人的欲望，是无穷无尽的。
这两个事情，就决定了城市核心的房产，是极具价值的。
而且随着经济的发展——或者说得土一点，随着人越来越有钱——他们的价值会更高。
良心警告：
说“价值会更高”，并不意味着“当前价格合理”，这是两个事情。
另外，这也不意味着“一线城市的房子只会涨不会跌”，还有，这也不意味着“马上就会跌”，理解这一段警告很重要。
拿我自己来举例，在深圳买了房以后，我原以为8-10年不用考虑房子这个事情了。
没想到过了几年，我就会做一些“如果我能买一个XX的房子，那就好了”的白日梦。
我甚至会幻想，有一天能够拥有自己的独栋别墅，如果是在深圳就更好了，当然，如果能在核心地段，那我就笑不动了。
上面这一段，我相信不是我一个人的“梦”，而是很多人的真实写照——有钱的话，谁不想住豪宅？——这是人的本性。
有需求，就会有供给，某种程度上，我同意万科董事长郁亮的说法（大意）：
天下没有做完的生意，只有还没做得足够好的生意。
你我内心深处，对更美好居住环境的向往，就是房地产企业的生意来源。
实际上，如果“三道红线”政策不出台，巨头时代也早晚会形成，但“三道红线”政策的出台，明显加快了这一进程。
按照作者的说法，“巨头时代必然来临”的原因，主要有几个：
第一，监管让行业资金供给受限，巨头更容易拿到钱；
第二，房产开发从纯粹“空手套白狼”到全方位开发，对企业能力要求变高；
第三，房企纷纷多元化，管理多样业务和资产，对企业能力要求变高；
第四，数字化、管理精细化、高端人才需求，使得拥有管理优势的巨头更能胜出。
我觉得，作者所说的这几个点，是有道理的，有限的资源、对企业能力的要求，都提高了行业的进入壁垒，也对在位企业提出了更高、更全面的要求。
而对于一个地段、配套和户型才是关键的行业来说，品牌并不是购房者的第一考虑因素。
再加上，这个行业是一个一个项目的开发，而非批量生产，所以规模效应也不明显，这是一个典型的文化和管理驱动的行业。
我自己的观点是：
地产行业集中度的提升，是必然的，也是正在发生的，但受到上述因素的影响，这个行业，最终也不会成为寡头垄断的行业。
那些文化和管理优秀、财务稳健、有被证明了的品牌的房企，会成为脱颖而出的企业。
在囤地时代，资本雄厚是一个巨大优势，能拿到地并且能压得起，就能赚到更多利润；在高周转时代，负债能力至关重要，其实质就是用高杠杆来缓解利润率下降的压力，最终实现总收益最大化；而在“三道红线”政策全面贯彻之后，经营能力才是重中之重，而这也是头部房企的核心优势之一。
用作者这一段描述来结尾，我觉得挺全面的。
地产行业经过二十年的发展，如今也算是一个成熟的行业了，虽然时刻有监管这个不确定因素在，但过去这么多年的经验也反复验证：
我们只是想让房地产行业健康发展而已，因为这既关系到民生，也关系到上下游经济发展的带动。
这意味着，任何威胁到这个行业稳健发展的可能性——不管是过热、还是崩溃——都是不被允许、被高度警惕的。
但不管外界环境如何，万科有一点是我非常喜欢的，我觉得这是她的文化和我的性格的相容性，翻译成白话就是：
静态来说，世界是不公平的，动态来说，世界是不可知的，不管外界怎么变化，不要被纷纷扰扰给迷惑了双眼。
坚持做你内心深处认为有价值的事情，一点一滴地积累，美好的事情自然会发生，而且往往是在你不经意的时候发生的。
与读者们共勉，我们每天都要比昨天，聪明一点点，哪怕只是一点点，这一天就值了。