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本文根据公司2017年度中期业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分 业绩概览
财务亮点
收入178.37亿元人民币，同比增长104%；未结转合同销售496亿元；
核心利润22亿人民币，同比增长114%；
收入按业务分：房产开发收入158.18亿元，占89%，同比增长127%；租金收入6.62亿元，占4%，同比增长6%；酒店运营收入10.3亿元，占6%，同比增长12%；其他收入3.26亿元，占2%，同比增长48%；
总借贷627.64亿元，净资产负债率65%；
银行借款350.94亿元；上半年共发行一次美金3.60%债券，两次永续债，分别为5.75%及4.00%，以赎回往年债券；一融资成本降低至4.59%；
运营亮点
一线城市：占33%，去年同期占66.5%，30%来自一级土地销售；
上半年土地成本585亿元，但归属约44%，即260亿
合同销售：288亿元，约为年度目标的50%；
第二部分 Q&A
Q1:南京一级开发土地销售七月才开始有，七月成交价17000元，去年同期7月均价18829元，为什么均价比去年低9.7%？长沙一级开发土地A地块16年年报说今年竣工，但是现在还没有看见，请问公司对一级土地开发是否有销售计划？下半年会不会有更多一级土地销售？上半年一级土地销售入账49亿，以前还未入账的一级土地销售是否已经在上半年全部入账？一级销售净利润率是否30%？公司会不会考虑中期股息？
A1:第一个问题。一级开发土地比较敏感。不仅是我们公司的土地，全国所有一级开发土地都很敏感，原因是不能出现地价暴涨，中央政府要求所有地价房价都不要在去年的基础上再有增长，南京和长沙的土地政府方面都希望房价有所控制。南京在不到一年的时间里房价增长80%，这次从1万8降到1万7我觉得降得还有点少。长沙A地块计划这两年卖掉，其中一小块由于政府要求建学校，所以和政府之间要有一个沟通。这块地这两年会拿出来卖，快的话今年就可以卖；长沙的这块地上半年不拿出来卖，是因为政府刚刚换届，新的领导班子上任刚刚稳定。公司中期派特别股息8.17分，刚好是公司股票代码，为了纪念上市十周年。目前一级开发销售收入都入账了。净利润率不是太好说，一级开发毛利是60%多一点，理论上净利润率是毛利率乘0.75，是45%，实际上还有财务费用等。
Q2:公司在后续一级土地开发获取和渠道有没有拓展？是否考虑跟投制度？公司的周转率如何？
A2:金茂前年已经释放了要做城市运营商的信号，今年8月17号有庆祝活动，活动上要签订四个以上项目，现在在谈的有10个项目。但现在的模式不是和以前一样拿地再销售土地，我们现在尽量自己来做，一级开发的土地未来会成为我们二级开发土地的供给。目前在广州、泉州、温州等城市都有项目在谈。今年开始金茂全面启动跟投制度，公司高管强制进行跟投，各区域公司领导班子强制进行跟投，公司员工自愿。跟投受到员工欢迎。周转率方面，金茂做高端物业多，但高端和快周转是没有矛盾的。我们有个指标有102030，拿地10个月开盘，20个月销售完，毛利要在30%以上。无论是高端豪宅还是刚需都可以达到这个要求，金茂过去几年都一直按照这个标准在做。
Q3:土地一级开发同行的竞争在哪里，为什么其他开发商不能像金茂这样？能详细说一下温州、广州、泉州三个项目吗？李总接受采访时将2019的800亿目标变成1000亿，是否代表公司在周转方面提速？
A3:一级开发刚刚已经说到是我们有别于其他公司的模式，第一个原因是土地在内地是国有的，政府会找央企信誉度高的企业。我们是中国中化集团旗下的，而中化是第一个进入世界500强的企业，有母公司背书。其次品牌很重要，金茂大厦在全国人民心中有品牌效应，所以我们每到一个地方政府都会过来和我们谈。政府在谈的时候更多不是看这块地未来要做住宅还是什么，政府看到的更多是实力背景，过去做到的工作。第三个是经验。金茂从09年开始洽谈，到拿下长沙、南京、青岛，走下第一步很重要。之前我们派员工去谈的时候大家都觉得这是什么，能不能做成。中国金茂看到了机会并果断走出这一步。确实一般地方政府不会把这些项目给开发商做。第二个问题，由于我们有签订保密协议，所以只能说有这些地方在谈，每个项目建筑面积都在500万平方米以上，我们会根据项目成熟度向市场释放信息。第三个问题，我们在公布800亿目标的时候外界还为我们捏把汗。但是现在发展速度很快，明年就能达到800亿，所以19年的目标是1000亿。
Q4:去年长沙一级土地40亿销售额，金茂拿了28亿，金茂分到的比例只是7成，和之前讲的八成有下降，是不是金茂和政府分成比例是否有调整？二级开发毛利率算起来21%，未来二级开发毛利率走向？净负债率70%左右，公司在未来负债率方面怎么管理？
A4:一级土地开发分成比例没有调整，但由于一些政策调整，政府收取了一些水利基金、教育基金等费用；我们的二级开发保持30%的毛利率，写字楼高，住宅25%左右，今年上半年毛利率只有百分之20多是因为今年数字里面没有任何的写字楼，把写字楼数字加进去，再把一级开发的毛利加进去，公司这几年能保持在30-35%水平，公司毛利率水平也能保持稳定。之前毛利率有一点下降，因为开发占比越来越大，平均下来毛利率下降；今年大概会保持34%水平。负债今年的杠杆是65，符合之前提到的60-70；去年我们是40多，有些投资者问为什么融资成本这么便宜不加杠杆。今年我们确实目标还是60-70，今年上半年比较高的原因是今年拿的很多地是合作的，我们先付了土地款，还要一些程序完成土地股权分割后会收到合作方资金。
Q5:能不能提供盈利中长期目标？毛利率中长期目标30-35%，因为物业增速比写字楼增速高，随着结构调整，毛利率会下降，周转会加快，这方面我们应该怎么理解？
A5:短期投资者确实摸不到金茂的脾气，不像传统开发商算到住宅销售就行了，投资者可以从土地储备和毛利计算3-5年的盈利，长沙还剩下200万平米，未来5年全部卖完；南京还剩下300万平，8年全部卖完，这样能算到每年大概盈利；写字楼集中在上海北京两个城市，一个写字楼5年的周期；虽然金茂除了住宅二级开发以外还有写字楼和一级开发，之前波动是因为量还不够大，现在量大了可以互相补充。今年的话我们预期今年业绩会有比较好的增长，18、19年也可以保持。二级开发毛利方面，我们相对年限比较长的企业，他们能保持好的毛利率是因为他们有很多老地，所以老地毛利很高；但是金茂通过最近几年积累，也有了一些老地，二级开发毛利率未来会上升。加上金茂一级还有2000万平米的量，写字楼16年在北京上海拿的写字楼的地面积和之前在外滩的量也差不多了，所以未来毛利率有保证。
Q6:公司会不会引入其他股东？股息分派比例，全年还会不会维持在40？
A6:第一个问题比较敏感，不便直接回答；但是国有企业改革对于企业长远发展是有好处的，我们也会相应中央号召。今年的8.17分是特别的，不算在40里面。
Q7:上半年拿地270亿左右，和土地销售额已经接近了；请问下半年是什么想法，这么多一级开发土地，是否二级开发购地会控制？还有一个问题是利息资本化率下降的比较多，请问公司的看法？
A7:上半年拿了16块土地，但实际上参与了大概5倍的数量土拍，中国金茂拿地比较慎重。我们已经拥有的土地按现在的地价算已经有15-100%的上涨；拿土地的关键是能否快速变现，能否增值。还有是政策调控方面，现在的地价还没有调得住，现在各个城市调控不是一条线。我们下半年还会采取比较谨慎的态度，获取一些大家都觉得很优质的土地；第二个问题，今年上半年大量的销售没有并表，并表的话才能完成资本化。
Q8:长沙的二期项目和市政府谈的怎样？
A8:二期已经签完协议了，土地已经在我们手上，现在的问题是定位是什么。以前的定位是新城，现在政府增加了健康等的诉求，所以我们和政府合作的框架正在细化。
Q9:现在公司扩大到12个城市，未来是否还会扩张？现在在售货源在某些城市很大，没有铺很开，未来怎么调整？现在限价很厉害，公司怎么维持102030的标准？
A9:现在进入了22个城市，现在安排是深耕已经进入城市，以及一些想进还没进的城市，比如济南、厦门，一线城市圈周围卫星城市如东莞、珠海，我们会适当做出扩张。关于限价，中国金茂强调快周转，价格和周转速度达不到标准的话我们首先选择去存量；政府限价不是要低于成本价，而是要求不再增长或者不容许增长太快，因为去年房价出现了50%甚至100%增长。我们对政府限价还是很支持的。我们北京金茂府开盘政府限的价格还是接近10万，如果不限价我们可以卖14万，但是我们不追求14万，我们就按10万卖，2小时20亿就卖完了。
Q10:母公司贡献土地储备的项目所占比例？下半年拿地计划？
A10:中化董事长兼任金茂董事长，对金茂是个利好。华润也是这样的模式，通过母公司的土地储备优化了自己的土地储备，效果非常好；这个模式也移植到了金茂。未来集团会持续运用这个模式；关于土地市场，政府调控政策一定会影响市场下降，1-7月住宅销售有15%下降；另一个政策是金融整顿，大量资金不允许流入房地产市场，下半年我们认为下半年很多城市土地市场会出现机会，下半年如果买地就会抓住这些机会。